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Sun, 21 Dec 2014 13:42
2015年3月房地產分析>>台灣房地產冷熱輪動,地價漲勢驚人!
曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
(中國文化大學 房地產研習班 主任)
 
 
一、全台灣房地產都在熱炒
3月21日的工商時報社論標題罕見出現為「正視全台不動產的熱炒」!亦即媒體發現了這一波房地產已成「全民運動」──從都市到鄉下,從鄉下到都市的房價、地價皆以倍數往前衝!這種發現已算晚了。
 
這一波的房地產,甚至炒熱海外,諸如日本東京、馬來西亞、柬埔寨……都是熱區,這三年來大量資金湧往海外購置房地產,每年應在新臺幣500億元以上,而且年年成長!
 
高鐵局最近宣布高鐵苗栗、彰化、雲林三個站將在12月通車,從前年高鐵宣布動工後,這3區的房價、新案量一路攀升,根據近2年實價登錄資料顯示,苗栗縣後龍鎮交易量增加約5成為最多,房價則以彰化縣田中鎮漲最多,漲幅超過3成。
 
苗栗縣後龍鎮去年上半年建物買賣移轉172件,下半年增加至254件,漲幅達47.7%,彰化縣田中鎮從261件增至323件,增幅23.8%,雲林縣虎尾鎮則微幅增加5.8%。
 
另外,依據實價資料登錄顯示,彰化縣田中鎮透天總價從去年480萬元飆升至650萬元,漲幅達35%,而彰化高鐵特定區附近農田,以前每分地約300~400萬元,平均每坪1~2萬元,去年的交易價格已飆至每坪20萬元。住宅價格以苗栗縣後龍鎮漲幅59.6%最多,雲林縣虎尾鎮17.4%。
 
只要有交通建設,政府有開發主題,許多資金沒有恰當的歸宿,全台都在熱炒房地產!
 
二、老舊外牆磁磚掉落砸死人
台灣的房子台北市最貴,而台北市的房子也最老了,三、四十年的老房子到處皆是,不但房子老舊,貼在外觀的磁磚已不斷地傳出砸人案例,最近的嚇死人報導是「聯合報大樓外牆剝落,磁磚砸死路人」,全台在3月13日即發生3起大樓外牆剝落意外,釀1死1重傷,其中北市忠孝東路鬧區,聯合報大樓外牆一片重達80公斤的花崗岩石板突然掉落,將一名在該大樓上班的美語女老師當場砸死,另一位接小孩下課的媽媽被砸成重傷。北市杭州南路10層樓中正首府大廈,下午3時許,大樓7、8、9外牆的磁磚陸續剝落並掉到馬路上,讓路過民眾驚嚇報警,警消到場後封閉現場,將剩下可能掉落的磁磚先敲落。另基隆成功國宅也發生外牆磁磚剝落,砸中路過車輛的車頂及擋風玻璃,所幸兩起意外未造成民眾傷亡。
 
去年年底新北市中和區莒光路一棟屋齡三十年的大樓,發生磁磚掉落砸中車輛情形,所幸未釀人員傷亡。從九十三年至今,因大樓外牆剝落、牆面龜裂或磁磚有掉落之虞的列管案累計有796件,工務局統計以件(即棟)為單位,但工務局處理相關業務的人力僅26人,導致無法掌握列管案件修復進度,影響行政效率。
 
因此長遠之計外牆流行貼磁磚顯然不是理想的工法,外國許多外牆並無像台灣如此愛貼磁磚反而安全,現在新建物到處林立,大家都說貴死人了,當避免一律流行貼磁磚的作法!否則未來老舊時又有新的傷亡!
 
三、避免炒房,陸資來台購屋設上限
台灣自2002年起開放陸資來台購置不動產,截至今年3月底,陸資經內政部許可取得不動產件數計191件,其中自然人購置件數178件,公司企業購置用於業務需求者為13件。然而六都中,陸人購置不動產最多在高雄市,共62件,其次是台中市35件、新北市29件、桃園市23件、台北市16件、基隆市7件。
 
為避免陸資來台炒作不動產,去年元旦起,大陸人來台購買房地產的總量管制,土地上限為13公頃、建物400戶。截至去年底,大陸人士取得土地共0.1525公頃、建物42戶。
 
考量兩岸特殊關係,為避免申請案過度集中,內政部參考新加坡組屋出租外國人比例上限,每鄰里整套組屋出租給外國人單位比率不能超過百分之八,每一棟組屋的比率不能超過百分十。內政部於3月19日發布新規定,7月1日起大陸人取得台灣不動產,同棟或同一社區的建物總戶數以百分之
 
陸資購買台灣不動產受到「五四三條款」限制,貸款上限五成、在台停留時間最多四個月、三年內不得轉售,如今內政部又再訂定,同一社區或同棟建物陸資比率不得超過百分之十。其實不少陸資為避開「五四三條款」,使用境外公司或他國護照購屋,即便內政部訂定百分之十上限,只會迫使更多陸資使用人頭和他國護照購屋。
 
例如「萬通台北2011」的建商據悉即有陸資背景,以新加坡商萬通投資公司的名義興建,且4~5成購屋者背景都是陸資,多數以香港護照或法人公司購買,避開陸資限制,真正「登記有案」的陸資卻是寥寥可數。
 
陸資以人頭名義悄悄來台多年,早期炒作台灣精華商圈店面,台北市大安區常傳有案例,中期炒作觀光景點土地與農地,最近甚至傳出有陸資與台灣法拍業者聯手搶買法拍屋,不少炒作房地產的資金都來自大陸,但這些陸資在台灣有人頭和公司接應,內政部根本防不勝防。
 
.......................................(本文刊載於現代地政雜誌專欄)