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2019年三月房地產分析—今年房市供給量恐怕太大
曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(國立台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、 蜂湧而出的今年供給量
  2年前冷淡的房市,經過2年來的回溫,去年建商受到激勵,供給量不斷放大,建商並積極搶地。今年一月農曆年,建商與代銷努力積極售屋,成績亮麗,高雄城市在「韓流」帶動下更是熱溫滾滾,使得今年建商與代銷更具信心,各地供給量更是蜂擁而來!今年房市的隱憂除了總統大選醞釀過程的吵鬧惡鬥,過大的供給量也將使房市競爭倍增壓力。但對購屋人應是福音,可供選擇項目龐多,北中南皆熱量滾滾,今年是否榮景,仍需各方努力。然而房市供給量到處綻放,如同跨年璀璨煙火,令人目眩神迷,恐怕不是一件好事!
  光是今年3月的329檔期,就約有5,000億的超級案量推出,比去年成長約40%!非常驚人!北台灣推案量占了3,500億,規模比去年成長約50%!其中信義區豪宅「冠德信義」、永春捷運站附近「森業永春」千坪基地,令人矚目。
  新北市新案在重劃區最為熱絡,江翠北側重劃區就約有200億案量,立信機構在329檔期則有三案推出,氣勢雄大。
  今年台中房市熱氣滾滾,推案量約有900億,比去年成長60%!勤美建設草悟道建案屬複合式,不但有住宅建案「勤美之森」,而且規劃了洲際大飯店!「勤美洲際酒店」是勤美集團繼台中全國大飯店、金典酒店之後,在台中地區的第三家飯店投資案,同時也是洲際酒店集團(IHG)在台灣的首家頂級國際酒店。興富發建設去年在高鐵烏日站區購買約7,000坪土地,將推出約170億的案量。
  今年高雄房市「韓流」發威,案量約有700億。高雄是六都目前買氣最旺的!台南建商則持續信心推案。
  依以上推案量,今年全台推案量恐怕上看1.5兆!這樣超大的供給量購屋人是否能消化,已成嚴肅主題。顯然在這激烈的競爭下,誰能讓利優惠,誰的規畫最新穎實用,才能在市場上脫穎而出,迅速銷售。唯有比速度,才能在市場的大量供給量下存活,免被套牢拖累。
二、 中美貿易戰,牽動台商回台
30年來,辛勤的台商在泱泱大中國努力創業,其貢獻度與影響力有目共睹,是兩岸的勇士!創業過程的辛勞則是冷暖自知,不足為外人道也!2年前,台北的豪宅市場乏人問津,有陸續成交的主要靠台商回台購屋,其對豪宅的購買力令人重視!在台商陸續購置後,去年豪宅市場已回溫明顯,建商與代銷重拾信心。
  中美貿易戰後,商業被波及甚大,牽動台商轉移到東南亞,也有部分台商回台灣積極購買工業土地興建廠房,使得工業土地更是熱烘烘的。然而工業土地難覓,也成台商回台的嚴重困擾。
  為了解決台商回台購買工業區土地的困難,經濟部工業局正研擬「都市型工業區更新立體化發展擴大適用方案」,亦即除現有科學園區及工業局開發的工業區適用廠房更新立體化,容積最高獎勵50%外,其他民間興辦的乙等工業區也將適用,全案最快3月報院核定。而面對台商回流設廠工業用地需求,公股行庫也積極搶進,如目前台企銀手中已有中和、林口等工業區兩大都更案在接洽中,每案土地面積皆逾2,000坪,兆豐銀在新北市也有1案在評估中,華銀在土城案後也在積極與業者接觸。
  工業局推動的工業區立體化類似都更,適用廠房也多需透過更新重建才能達成,目前工業區土地一地難求,廠商對此需求十分殷切,經調查,僅工業局開發的工業區中,希望推動廠房立體化業者便多達30多家,並已有台中、樹林等工業區3家業者提出申請,預期未來擴大民間等開發的乙種工業區也可適用後,申請案可望快速增加。工業區土地太難求,連5、6年前進駐率3成的高雄路竹工業區現也出現一地難求。未來客戶若有廠房立體化需求,工業局將積極協助。位於中和及林口等工業區經營觸控元件及傳產業者表達廠房更新需求。兩案土地面積逾2,000坪,都更後建物樓地板面積將成長逾100%。
  受中美貿易戰影響,去年僑外資投資台灣金額創十年新高!帶動辦公室需求升高,由於北市新大樓新增有限,供給吃緊,預料辦公室租金將持續上漲。
  近年政府積極推動重大建設,修法外國人投資條例,加上5+2產業創新計劃帶動台灣產業轉型,提升國內物聯網產業,也是外資來台投資意願升高,加碼投資台灣的主因。根據經濟投審會統計,2018年合計華僑、外國人來台投資件數共3,621件、投資金額達114.4億美元,投資金額較2017年大增39.3億,創2008年以來新高,增幅逾五成!
  從投資產業別來看,外商投資產業類別明顯轉型,「專業、科學及技術服務業」及「資訊及通訊傳播業」快速成長,從過往硬體製造,現以軟體研發、當前雲端科技為主流。
  日商來台投資熱度也升溫,2018年達15.2億美元,較2017年大增1.3倍,為12年來新高,投資件數525件,也較去年大增100件!
(本文刊載於現代地政雜誌專欄)