2017年11月房地產分析---房市溫和前進。違建超多不但醜陋而且是未爆彈 - 房地產分析專欄
回首頁加入我的最愛關於大日RSS|XML
大日全站導覽選單
2017年11月房地產分析---房市溫和前進。違建超多不但醜陋而且是未爆彈
曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(國立台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、洗刷台灣是最醜陋都市惡名,人命關天
台灣都市建物的醜陋舉世聞名,然而卻都是自己破壞的,只為了貪小便宜或大便宜。只要從高樓往下看,到處都是鐵皮屋,好像屋頂長瘤,醜陋極了!台北市房價極高,頂層卻到處鐵皮屋,完全不符每坪有接近百萬的價值!
 
另外一種破壞則是舊房子到處都是裝鐵窗,各式各樣的鐵窗把建築外觀都破壞了,火災時卻常因鐵窗鎖住逃不出來而悲壯身亡(這無異自掘墳墓,把鐵窗當墓碑使用了!)
 
11月22日新北市中和區興南路二段五層公寓的四樓11間、五樓13間木造出租套房火災,造成9死2傷的慘劇!可憐社會弱勢者,就這樣冤死在違建的房屋!這樣貪大便宜的違建及頂樓加蓋到處多是,每次火災釀人命,政府與媒體才會去關注,然後開始想積極整頓一陣子,時日一過,大家也都健忘了!悲乎!人命不值錢!
 
新北市政府每年平均拆除120戶違建,卻還有19萬戶待拆,這些都是公安未爆彈,悲乎城市!而且每年又有約7,000件違建新增,甚至更多「隱藏版」違建,真是「野火燒不盡,春風吹又生」啊!
 
整個台灣到處違建,又如基隆市約有18,000件違建,但拆除大隊僅有9名人力,平均一個月拆除25件,一年300件,要60年才拆得完,悲乎基隆!
 
二、「租賃住宅市場發展及管理條例」問世
進入年底的購屋旺季,六都11月移轉棟數明顯成長,累計前11月六都合計移轉棟數達18.4萬餘棟、年增13%,預估全年移轉棟數約27萬棟,超越去年的24.5萬棟。六都地政局12月1日公布11月買賣移轉棟數,台北市移轉量2,060棟,月增22.4%,年增19.1%。新北勢4,384棟,月增7.2%,年增5.4%。桃園市3,752棟,月增38.7%,年增10.8%。台中市3,775棟,月增39.6%,年增21.1%。台南市1,794棟,月增22%,年增21.1%。高雄市3,076棟,月增22.9%,年減4.9%。
 
為了整頓混亂的租賃關係,立法院11月28日三讀通過「租賃住宅市場發展及管理條例」!
 
內政部指出,「租賃住宅市場發展及管理條例」的立法目的,是就住宅租賃市場存在租賃契約關係保障不足、糾紛處理不易、專業管理之缺乏、租賃住宅資訊不對稱等問題,研擬相關的解決措施。
 
第一要讓租賃關係有保障,現行爭議較多如押金上限與返還、出租人修繕義務、轉租關係、遺留物處理及出(承)租人提前終止租約等,要有明確規範。另外也訂定應記載及不應記載事項,將租賃住宅市場相關契約關係全部納入規範,並要求刊登廣告的媒體經營者應負查證責任(如廣告面積、屋齡、樓層別及法定主要用途等),確保房客獲得正確的租賃住宅資訊。
 
第二、由政府輔導出租人或承租人組成非營利團體,藉由團體的互助機制,增加專業經營知識、提升糾紛處理技巧,使團體成為租賃雙方處理租賃大小事的得力幫手;同時提供相關通譯服務,以協助新住民處理租賃事務。
 
第三、讓爭議處理有管道,未來租賃糾紛送由直轄市或縣(市)不動產糾紛調處委員會進行爭議調處時,免收調處費用,讓政府扮演公正專業第三人的角色,使糾紛處理更具效率。
 
第四、委託經營有利多,將鼓勵個人房東將房屋交由專業經營者代管或出租,以促進租賃住宅市場專業化,並減少可能糾紛。另提供房東所得稅、地價稅及房屋稅等租稅優惠,活絡租賃住宅的供給。
 
第五、讓專業服務有制度,規定租賃住宅服務業為許可行業,要求服務人員應取得專業證照,業者應繳交營業保證金,以強化租賃住宅服務業專業能力及服務品質。
 
三、都市更新條例大修法與台灣都市嚴重老化
2012年台北市士林區文林苑釘子戶拆除事件,引爆台北地區「都市更新」進入垂死,影響巨大,因此行政院、立法院又開始研議都更大修法,然而五年又過去了!
 
行政院院會於11月23日拍板「都市更新條例」修正草案,從三方面強化都市更新的推動,其中在強化程序正義方面,規定未來都更計畫須經過地方政府的都市計畫審議委員會與都更審議委員會審議;只要有一戶不同意,就要舉辦強制聽證。
 
目前台灣有850餘萬戶住宅,其中近半數屋齡超過30年以上,接近400萬戶!建物老化問題愈來愈嚴重,防災和抗震等能力都非常不足,為加速都市更新,都更條例修法的是否完善與通過,顯然有其必要性和急迫性!
 
內政部表示,此次修法有三大方向加速推動都市更新,包括「解決實務困境」、「強化程序正義」和「健全重要機制」。內政部長葉俊榮認為,社會重視對「釘子戶」的處理,對都更失去信心,修法就是要強化程序、減少紛爭。
 
內政部指出,此次是都更條例立法來最大的修正,尤其在避免爭端部分,將針對都更不同意戶設三防線,包括連結都市更新與都市計畫,任何都市更新計畫都要送到地方政府的都市計畫審議委員會審議,避免惡意圈地的情況。都更計畫要繼續送到地方政府的都市更新審議委員會審理,由專業委員以公開審議方式,判定都更範圍是否合理。未來都更委員會角色將重新定義為「處理都更爭議」,不是像現在一樣只審理容積率。釘子戶若不服協調結果,仍可提起行政救濟程序。透過三程序把關,才會進入地方政府的代拆程序。
 
這樣看起來,感覺起來還是很複雜,程序的路仍然漫長,如何加速解決去化嚴重的老化建物?
 
地震是不看人臉色的、不等待人的,吾人不知地震何時會來,幾十年來台灣許多建築物偷工減料,若地震是在人口密集建物密集的台北地區,許多人擔心,不知將造成如何的倒塌大災難?!
 
....................................(本文刊載於現代地政雜誌專欄)