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2018年7月房地產分析---房市全面回溫
曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(國立台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、亮麗七月,台北房市竟然跑第一
7月房市繼續增溫。8月1日六都地政局公布7月買賣移轉棟數,合計為1960棟,月增5%,比去年同期大增15%!
 
台北市房價太高了,這幾年在台灣房市敬陪末座,然而今年也開始起死回生了,去年房市回溫,今年房市繼續增溫,「天龍國」都活起來了!
 
台北市7月買賣移轉棟數為2,714棟,月增高達23.1%!年增更高達37.3%!成長幅度居六都之冠!重新照亮台北人的眼睛!2016年房地合一稅重擊房市以來,台北市首度連續三個月買賣移轉棟數站上2,000棟以上!
 
這兩年的房市是「南熱北溫」,新北市房價約為台北市的一半,一般民眾亦難承擔,因此在六都中亦屬後段班。新北市7月買賣移轉棟數為5,537棟,交易量最多的是板橋區1,036棟,因為有浮洲合宜住宅518棟交屋潮的因素,其次為淡水區561棟。新北市7月小減1.6%,但仍較去年同期大增31%!新北市也是連續三個月買賣移轉棟數都超過5,000棟,距離上一次新北市連續三個月移轉棟數超過5,000棟,已經是4年了。
 
其他四都桃園3,307棟、增加6%;台中3,375棟、增加0.6%;台南1,810棟、月增加1.2%,年增17.8%;高雄2,925棟、月增7.5%%,六都年增15%,房市繼續增溫。
 
二、工業土地市場熱滾滾
前幾年房市冷淡,建商不敢進場買土地,然而房地產項目繁多,有優有劣有盛有衰,各有擅長,景氣無法一概而論,這幾年本人在桃園的學生若是鎖定在工業土地仲介,則業績不錯,有些Topseles現金滿袋,讓同業羨慕。年度佣金破千萬時有所聞,對他們來講,不但沒有景氣不佳,簡直是火紅沖天!
 
由於新北工業地價居高不下,設廠擴廠需求外移至桃園、新竹,加上臨時工廠登記有效期限僅剩二年,帶動桃園工業地產交易轉熱,無論都市或非都市工業區土地及廠房廠辦價格快速攀升,實價登錄統計顯示,五年來桃園工業地產價格至少上漲三成以上!包括都市或非都市工業區土地及工廠、廠辦三大類工業地產,交易規模自2015年的330億逐年攀升,去年已達379億元!而工廠及廠辦平均單價從每坪12.3萬元漲至去年逼近20萬元!都市及非都市工業區土地分別漲至每坪15.3萬元及11萬元,合法廠房供不應求,雙北地區工業地產價格比桃園高很多,設廠需求轉到桃園,帶動交易量及價格持續攀升。
 
三、台中開發四大產業園區以因應需求
國土計畫法已經走了二年多,全國國土計畫法已公告。國土計畫走到第6年時,原來的區域計畫法即不再適用,全國國土縣市的國土大改造。為了因應氣候變遷,以確保國土安全,保育自然環境與人文資產,促進資源與產業合理配置,強化國土整合管理機制,並復育環境敏感與國土破壞地區,追求國家永續發展。
 
為解決產業用地需求,並輔導未登記工廠與臨時登記工廠的合法化,台中市政府8月23日市政會議提出太平、潭子聚興、豐洲科技工業園區二期,及大里夏田等4產業園區開發案。其中,開發經費約150億元的豐洲二期,預計可容納100家廠商,廠商總投資額達155億元,就業人口達5920人。
 
台中市政府未來將推動包括「擴大神岡」土地面積約169.87公頃,大里塗城土地面積35.81公頃,及烏日溪南土地面積53.7公頃等三個產業園區。根據台中市區域計畫與經濟部推估,截至民國115年為止,台中市產業園區用地需求量約1360公頃,包括推動中央產業政策所需、未登記工廠、臨時登記工廠的用地需求,及產業發展需求等。
 
台中市未登記工廠約2500家,主要位於豐原、潭子、大雅、神岡、大里、太平及霧峰一帶;臨時登記工廠約2000家,主要位於烏日、大雅及神岡一帶,依據市政府統計未登記工廠,及臨時登記工廠總需地面積約872公頃。市府開發產業園區有三大重點,包括加強盤點產業用地、輔導未登記工廠與臨時登記工廠合法化,及加強與中央協調解決產業用地問題。針對工廠毗鄰的非都市土地,可優先幫助企業設廠擴張使用,同時也將嚴格拆除農業區的違章工廠,讓農地農用,以維護國土完整。
 
(本文刊載於現代地政雜誌專欄)