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2019年二月房地產分析—農曆大年也要努力賣房子
曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(國立台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、9天長假,建案行銷亮麗
今年是豬年,2月4日是除夕,今年農曆大年年假長達9天,從2月2日(星期六)一直到2月10日(星期日)才結束,這麼長的假期,上班族雀躍歡呼,但當老闆的是苦在心頭。長假照樣要發薪水、付房租的,佔台灣公司大多數的中小企業老闆,他們是台灣最重要基礎,勇敢撐持公司、雇用員工、創造稅收,他們是無名英雄,但壓力巨大。根據統計,各行業老闆的平均壽命,排在後面。
最近2年房地產景氣好不容易回溫,很多建商與代銷商這9天的長假也不敢閒著,摩拳擦掌要運用這9天大家回家團圓的時刻,招攬消費者前來看屋,商業廝殺極端激烈。9天長假努力售屋成績如何?成果是欣慰的。
例如遠雄集團在全省勇猛推案,一天約成交2億,5天就10億了。華固建設「華固翡儷」受到熱烈訂購,售出約一半。高雄達麗建設的「全民萬歲」,年假期間售出20多戶。鄉林建設售出4.5億。高雄京城建設售出3.3億。創意家代銷公司春節行銷成交了6.3億。
豬年春節,北中南建案喜訊頻傳,為豬年博出好彩頭。今年因為國際的政經混亂,加上年底是台灣總統立委選舉年,房地產業的老闆壓力很大,很緊張,能夠提早搶市行銷的,不得不提早在房地產市場開戰!商場如同戰場,優勝劣敗,口碑行銷非常有影響力啊!
二、繼承移轉,年年成長。父母恩,大如山
10幾年來,台北市與新北市房價大漲,年輕人根本買不起房子。加上20幾年來錯誤的政治領導、錯誤的心胸狹小領導人,讓藍綠政黨吵鬧攻擊不斷,嚴重內耗,早成國際笑柄。年輕人薪資停滯不前,高雄市長韓國瑜最近說「20幾年來,政治人物在鬼混!」韓國瑜也是政治人物,也幹過立法委員,年紀也60多歲了,會講這句話,當是有巨大的感慨!
台灣房子的自有率很高,在80%以上,因此父母大部分有房子。年輕人買不起房,又少子化,小孩不多,年輕人不免期待未來繼承父母的房子就好了。雖然房子老化了,但總有遮風避雨的地方。在這樣少子化與高自住率的情況下,人口會愈來愈少,未來誰要買房呢?所以房地產的未來堪慮。
最近幾年,繼承登記移轉年年成長。民國100年繼承移轉登記為41,198棟。101年43,025棟。102年44,143棟。103年47,619棟。104年49,950棟。105年51,864棟。106年53,521棟。107年56,315棟。去年比5年前102年成長了27.5%!比100年7年前成長了136.69%!真是父母恩,大如山啊!但繼承移轉興盛,許多人不買房,這對房市的銷售量也是一種壓力。
另外,贈與移轉登記也是成長。107年贈與移轉43,025棟。106年42,994棟。105年41,716棟。
三、危老重建,期待今年大量開跑
「都市更新條例」重建台灣,是一條烏龜慢速,絕大部分停滯不前,20年來,大家都痛苦得不得了。當然,也有很多前輩熬不過歲月的折磨,已到天國報到。如果再來的地震是在台北市,屢有專家預警,不知要倒掉多少棟(這太恐怖悲慘)!因此政府這兩年另外開了一條「高速公路」—「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,讓許多房子可以在3個月內半年之內經過辛苦整合之後,就可以取得建照重建,台北市政府最近半年更積極培訓「危老重建推動師」數千名,希望這些尖兵火種,可以幫忙整合,幫忙協助老舊屋、危險屋重建,期待能遍地開花,遍地重建,積極幫助社會,建構安全與美麗的城市景觀!
蔡英文總統23日表示,今年可說是都更2.0元年,都更核定數希望能達到100件的規模;另在危老條例通過後,去年申請已超過130件,希望今年能倍增到300件。目前內政部正討論都更容積獎勵修法,將進行修法法規預告,政府努力的方向就是「整合要容易,獎勵要明確,審議要加速」。
最近新北市捷運新埔站旁35棟屋齡50年的聯棟老舊公寓,基地面積約941坪,2017年申請通過,銀行團聯貸在2月23日完成11.5億元簽約儀式,成為全台危老重建條例首例,期盼拋磚引玉,鼓勵更多民間危老重建案。該案送件過程中,新北市政府快速簡化審核程序,取得危老條例最高40%容積獎勵,成為全國核准的首例,透過更新改建,汰換老舊、危險的建築物,將可深化、塑造地域環境與景觀,提升生活居住品質。該案距離捷運新埔站100公尺,環狀線300公尺,周邊毗鄰新埔市場、中山公園、新北市藝文中心、江翠國中及莒光國小等,休閒活動與購物便利,生活機能極佳,重建後將能改善環境與景觀,老屋主住得舒適安全。「都市更新條例」修法延宕多年,大家都苦不堪言,最近終於在立法院拍板。期待「都市更新條例」與「都市危險及老舊建築物加速重建條例」是雙響炮,一案接一案,遍地老屋與危險屋可以拆除重建,大家一齊加油!
(本文刊載於現代地政雜誌專欄)