108年地政士普考考題解析--土地法

108年地政士普考土地法
 
 
一、甲擅自占有乙之土地多年,並於其上建屋一間。今委託丙地政士向A縣地政事務所就該地申請時效取得地上權登記,丙於接受委託後,就時效取得地上權所需之要件向甲說明,其須說明之內容為何?甲依據土地登記規則之規定應具備何種證明文件據以向A縣地政事務所申請登記?又,何種土地不得為時效取得地上權登記之權利客體?試依據土地登記規則等法令之規定,分別予以說明。(25分)(請參考土地法第82條、土地登記規則第13、108、118條、民法第769、770條)
答:
(一)時效取得要件說:
1、乙之土地已辦峻登記說:
就我國時效取得相關之規定,已辦峻登記之土地,其權利已明確,應予保障私有權,甲不得申請時效取得,至為明確。
2、乙之土地未辦峻登記說:
乙之土地縱已在土地總登記上有記載,但乙並未辦峻權利登記者,按學說可視為未登記,我國時效取得相關之規定占有他人未經登記之不動產,以所有之意思,十年或二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產,而其占有之始為善意並無過失者,得請求登記為所有人。甲可申請地上權登記。
(二)甲應備證明文件:
1、申請書。
2、身分證明文件。
3、占有範圍位置圖。本項應先向該管登記機關申請土地複丈。
4、主張時效完成,行使地上權意思而占有之證明文件及占有土地四鄰證明或其他足資證明開始占有至申請登記時繼續占有事實之文件。
(三)何種土地不得為時效取得地上權登記:
1、已登記之土地:
依民法第769及770條之意涵,須占有他人未登記之不動產者,得請求登記為所有人,依法意已登記之土地不屬時效取得之要件。
2、凡編為某種使用地之土地,不得供其他用途之使用。但經該管直轄市或縣 (市) 地政機關核准,得為他種使用者,不在此限。
3、耕地:
大法官第480號解釋文;占有土地屬農業發展條例第三條第十一款所稱之耕地者,性質上既不適於設定地上權。
 
二、土地登記機關於接收申請登記案件後,應依土地法等規定為審查,其審查人員尚應於登記申請書內篆註審查意見。但對其審查密度,於學說理論上向所謂「實質審查」及「形式審查」之爭辯,請說明該兩者之意涵及其審查事項。又,「虛偽登記」為土地法第68第1項所明定地政機關負擔賠償原因之一,試從學說理論之面向說明其意涵。(25分)請參考土地法第68條
答:
(一)實質審查:
1、意涵:
登記機關不僅對於登記案件進行形式審查,且進一步審查權利內容是否有瑕疵。
2、審查事項:
(1)申請人有無權利能力。
(2)申請人有無行為能力。
(3)代理人有無具備證照。
(4)申請書表標示與所附文件與登記簿記載有無不符。
(5)代理人權限與資格有無瑕疵。
(6)申請人有無權利處分、有無私權爭執。
(7)應否繳納稅費、罰鍰。
(8)應否承諾、切結之事實;如權利書狀遺失之切結。
(9)有無應另行提出其他文件審核。
(10)有無其他法律規定。
(11)其他。
(二)形式審查:
1、意涵:
登記機關僅就申請登記案件採形式審查,如申請文件、應繳費用、採行程序無誤,即予以登記。
2、審查事項:
(1)有無管轄權。
(2)申請書表之程式與所附文件之填寫有無不符。
(3)身分證明文件有無瑕疵。
(4)權利書狀有無提出。
(5)登記規費之複核。
(6)其他。
(三)虛偽登記之賠償:
1、土地法規定之賠償責任:
因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者,由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時,不在此限。前項損害賠償,不得超過受損害時之價值。
2、虛偽登記賠償之學說理論意涵:
(1)公示性及公信力:
虛偽登記賠償的立法意涵,旨在確立政府機關對土地登記之公示性及公信力,使土地權利人不因為地機關就土地登記之錯誤、遺漏或虛偽而受損害,並兼顧交易安全及權利人之權利保障。
(2)信賴保證:
虛偽之意旨乃明知其錯誤而為之,故因信賴保證原則,於第三人因信賴錯誤、遺漏或虛偽之登記而取得新登記受土地法之保障時,真正權利人就其所受損害,得請求地政機關賠償。又此所謂登記錯誤或遺漏,係指土地登記規則第13條因登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者而言文。
(3)地政機關人員之明知行為:
又有一學說,指所謂登記虛偽則指地政人員明知或可得而知登記原因文件為不實仍為登記者而言。
(4)第三人不良行為之例外:
地政機關之登記錯誤、遺漏或虛偽,係因第三人之詐術行為所致者,則不在土地法第68條第1項前段適用範圍。
(最高法院73年度台上4520號、83年度台上1904號、92年度台上2369號判決意旨參照)。
 
三、土地法第73條之1規定逾期未辦不動產繼承登記之相關處置措施(行政介入),其旨在促使繼承人儘早聲請繼承登記,試列點說明該處置措施之內容。(25分)請參考土地法第73-1條
答:
(一)繼承登記之聲請期限:
繼承登記者,得自繼承開始之日起,六個月內為之。聲請逾期者,每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰緩。但最高不得超過二十倍。
(二)土地法第七十三條之一之規定:
1、查明並限期登記:
土地或建築改良物,自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者,經該管直轄市或縣市地政機關查明後,應即公告繼承人於三個月內聲請登記。
2、列冊管理:
逾期仍未聲請者,得由地政機關予以列冊代管。但有不可歸責於聲請人之事由,其期間應予扣除。列冊管理期間為十五年。
3、公開標售:
(1)前項列冊管理期間為十五年,逾期仍未聲請登記者,由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者,於標售後喪失其占有之權利;土地或建築改良物租賃期間超過五年者,於標售後以五年為限。
(2)標售土地或建築改良物前應公告三十日:
依第二項規定標售土地或建築改良物前應公告三十日,繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後十日內表示優先購買者,其優先購買權視為放棄。
(3)標售所得之價款應於國庫設立專戶儲存,繼承人得依其法定應繼分領取。
(4)逾十年無繼承人申請提領該價款者,歸屬國庫。
4、登記為國有:
(1)第二項標售之土地或建築改良物無人應買或應買人所出最高價未達標售之最低價額者,由國有財產局定期再標售,於再行標售時,國有財產局應酌減拍賣最低價額,酌減數額不得逾百分之二十。
(2)經五次標售而未標出者,登記為國有並準用第二項後段喪失占有權及租賃期限之規定。自登記完畢之日起十年內,原權利人得檢附證明文件按其法定應繼分,向國有財產局申請就第四項專戶提撥發給價金;經審查無誤,公告九十日期滿無人異議時,按該土地或建築改良物第五次標售底價分算發給之。
 
 
 
四、甲地政士擬向A地政局申請簽證人登記,其所須貝備之要件為何?不動產契約經地政士簽證後,其效力為何?又,地政士若因簽證不實或錯誤致當事人受有損害者,應負擔之法律責任為何?試依地政士法之規定,分別予以說明。(25分)請參考地政士法第19、22條
答:
(一)地政士申請為簽證人應貝備要件:
1、積極要件:地政士符合下列各款規定,得向直轄市或縣(市) 主管機關申
請證人登記,於受託辦理業務時,對契約或協議之簽訂人辦理簽證:
(1)經地政士公會全國聯合會推薦者。
(2)最近五年內,其中二年主管稽核機關核定之地政士執行業務收入總額達一定金額以上者。
2、消極要件:地政士有下列情事之一,不得申請簽證人登記;已登記者,
止其登記:
(1)經地政士公會全國聯合會撤回推薦者。
(2)曾有地政士法第22條第2項因簽證不實或錯誤,致當事人受有損害者。
(3)曾依地政士法第44條規定受申誡以上處分者。
(二)不動產契約經地政士簽證後之效力:
地政士為不動產契約或協議之簽證時,應查明簽訂人之身分為真正,不動產契約或協議經地政士簽證後,地政機關得免重複查核簽訂人身分。
(三)地政士簽證不實或錯誤負擔之法律責任:
1、繳納簽證保證金:
地政士辦理簽證業務前,應向地政士公會全國聯合會繳納簽證保證金新臺幣二十萬元,作為簽證基金。
2、負損害賠償責任:
地政士辦理簽證業務,因簽證不實或錯誤,致當事人受有損害者,簽證人應負損害賠償責任;其未能完全賠償之部分,由簽證基金於每一簽證人新臺幣四百萬元之範圍內代為支付,並由地政士公會全國聯合會對該簽證人求償。
3、前項有關簽證責任及簽證基金之管理辦法,由中央主管機關定之。