2020年十一月房地產分析—房市熱,政府繼續打房

曾文龍
(國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任)
(致理科技大學 曾文龍不動產學院)
 
一、房屋買賣移轉棟數繼續成長

11月全台房屋買賣移轉棟數,六都皆比10月成長,平均成長率為12.9%,比之去年同期更大曾24.9%,成長驚人!排名第一為桃園市4,277棟,成長22.7%!第二名台北市3,271棟,比10月成長21.2%!前幾年黯淡的台北市「天龍國」再度活躍!部分台北的仲介公司再現「冒泡連連」!第三名為高雄市3,740棟,成長16%;第四名為台南市的2,068棟,月成長11.2%;第五名新北市6,047棟,成長9%;第六名為台中市5,191棟,成長4.7%。然而以棟數分析,第一名則為新北市的6,047棟,第二名為台中市的5,191棟,合計六都1~11月的移轉量則高達22萬3,950棟,年增率6.8%,真是熱呼呼紅通通了!預估今年將突破32萬棟!
若以年增率來分析,第一名則為台中市的53.4%,這簡直是房市發燒了。第二名為台北市的36.5%。全台最高房價的台北市,這幾年房市冷淡,落後於中南部的逐步回溫,但今年的台北市也再度不同反響了!
如此熱呼呼的房市,各城市房屋漲價聲連連。今年受肺炎疫情衝擊,百業蕭條,唯獨房市一枝獨秀,甚至傳出預售屋有秒殺情況,已引起政府的警覺與擔憂。因此10月底開始檢查預售工地有無不法情事,開始積極打房!
 
二、內政部繼續打房!

為打壓炒房,確實執行預售屋銷售違規裁罰,內政部除了在10月31日會同行政院消保處及地方政府發動預售屋建案展開聯合稽查行動之外,11月26日又另再加入公平交易委員會,前往新北市、桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市及高雄市等7縣市,就21個建案進行第2波無預警預售屋稽查,計查獲17個建案違規使用紅單(購屋預約單)交易,其中1個建案尚未取得建造執照即違法銷售紅單,16個建案使用的買賣契約書不符規定,包括水電及瓦斯內管線費用未約定由賣方負擔、交屋保留款以較低額度逕與消費者磋商、保固期間未從交屋日起算等,、12個建案違反「不動產經紀業管理條例」規定,包括委託代銷契約未備查、營業處所未揭示合法經營文件等,此外也發現有部分預售屋銷售中心未取得合法建築使用文件。
內政部強調,本次稽查所掌握的各項事證,都將交由相關權責機關查證,並依法要求限期改善或裁罰,未來除將由地方政府持續辦理例行性稽查作業,中央部會也將持續關注市場交易狀況,並適時與地方政府進行不定期聯合稽查,呼籲不動產業者切勿以身試法。
 
三、金管會打房,無預警啟動金融檢查

金管會於11月24日宣布近日就將針對十家不動產授信大行,啟動三大類授信專案金檢,即餘屋貸款、土建融、投資客與豪宅貸款,以了解銀行是否在授信成數、利率、額度及貸款期間等面向建立風險管理機制。
銀行辦理購屋貸款及建築融資本應建立風險管理機制,金管會將對相關授信啟動專案檢查,並依房貸加計土建融授信金額選出含括公、民營的十家銀行。若依銀行局統計房貸加房屋修繕貸款餘額前十大銀行,分別是土地銀行、台灣銀行、中信銀、合庫、台北富邦銀、華南銀、玉山銀、第一銀、國泰世華銀及兆豐銀;但若加計土建融排名則可能有變化,亦不排除是選台新銀,即公股與民營各半。
金管處檢查局副局長張子浩強調這次金檢的目的「不是在打房,是打炒房」。三大類授信專案金檢的重點中,查餘屋貸款,將關心銀行的風險管理機制,如對一般房貸可核貸七到八成,對餘屋授信是否有降低貸款成數、加高貸款利率、縮短貸款期間或對不同區域給予不同限額、控管餘屋貸款占比等。
其次針對土建融的檢查重點集中在養地部份是否有銀行配合建商將建築融資一再展延的情事。
第三,投資客與豪宅貸款部份,銀行針對同時購買或貸款多戶豪宅的客戶,是否有完備風險管理,或者為規避6千萬僅能貸款最高六成的門檻,而刻意承作5900萬元額度的貸款案。
 
四、2020年北台灣房價漲幅前10名

根據住展雜誌10月調查今年1~8月,北台灣建案房價漲幅前10名行政區,依序為八德、平鎮、中壢、新埔、大溪、竹北、南港、泰山、新店、頭城。其中桃園有4個區域入榜最多,新竹、新北各2個,台北、宜蘭各1個。分析前10大房價強漲區中,大部份屬蛋白區,僅新店區是新北市蛋黃區,排名第9名。顯見今年的房市特殊,幾乎全島起飛!
排名第一的桃園八德區,2019年行情價每坪20.9萬元,今年8月每坪約23.9萬元,上漲幅度達14.35%。桃園平鎮區排名第2,去年約19.5萬,今年8月約為21.4萬,上漲幅度9.74%。新竹竹北去年行情約25.2萬元,今年8月則為26.7%,上漲幅度5.95%。台北市唯一上榜的為南港區。去年第四季行情價每坪為67.1萬元,今年8月70.8萬元,上漲幅度5.51%,居第7名。因外環線通車利多而帶動連線區域房價上漲的新北市新店區域房價,則從去年的48.6萬元上漲到今年51萬元。
(本文刊載於現代地政雜誌)