2019年十一月房地產分析—今年房市可望逼近30萬棟關卡!

曾文龍
(國立台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
(致理科技大學 曾文龍不動產學院)
 
一、今年11個月以來的房市已成長6.5%!
這2年房地產市場緩步回溫,前年(2017年)成長為約27萬棟,去年成長為約28萬棟,今年大家非常關注是否可繼續成長為30萬棟關卡?!
年底是購屋旺季,然而碰到總統大選的紛擾政治因素,業界都很畏懼將會下修房地產溫度。11月選戰打翻天了,加上香港因素仍然動盪不安,讓大家對世局都很憂心。一直光亮的東方明珠香港竟然因為政治因素被打敗了!明珠黯淡了!光彩不再!可惜啊!
6都的11月房市,建物買賣移轉棟數為1.97萬棟,雖然較上月衰退了8.2%,然而年度仍然成長了6.5%!這已是五年來最好的成績了!因此預計今年一整年的全台移轉棟數將逼近30萬棟,雖可能過不了30萬關卡,但已難能可貴了。顯然總統大選,今年對房地產干擾力量不大,這是自住型市場的發威!最近3年來都是靠自住型市場所謂剛性需求的市場,特別是桃園及中南部,房價在10幾萬及20幾萬為主,這是一般老百姓可接受的價格。買房是一生的大事,要住一輩子的,因此只要看中意,愈早買愈好。兩三年前在桃園及中南部買房的朋友都非常開心,因為這兩三年買氣佳,房價順勢逐步往上,買到就賺到!
關於11月6都的買賣移轉棟數如下—
台北為2,396棟,月增率1.1%,年增率10.7%;
新北市5,052棟,月增率-9.4%,年增率1.8%;
桃園市3,925棟,月增率4.2%,年增率28.9%;
台中市3,383棟,月增率-25.9%,年增率-9%;
台南市1,829棟,月增率-12.4%,年增率6.3%;
高雄市3,110棟,月增率0.7%,年增率7.9%。
 
二、銀行業樂觀看待房市
銀行是可敬又可畏的,沒有銀行貸款,大部分的人根本無法買房,而且這幾年利息一直處於低檔,當然貸款成數愈多愈好,利息負擔不重,買房自住就相對容易。
中央銀行11月25日公布,10月份國銀房貸、建築貸款餘額續創歷史新高,年增率分別為5.82%與12.25%,均創2011年5月及12月以來新高!第四季進入房市傳統旺季,房市交易較熱絡,市場湧現交屋潮,買賣移轉棟數增加,使房貸及建築貸款金額同步成長。10月買賣移轉棟數與9月相比,6都全數呈現兩位數暴漲,其中台中市最高,6都合計月增逾2成,累計前十月6都年增率也高達8.1%!
在建築融資方面,10月建築融資餘額增至2兆367億元,連兩月突破2兆大關、續創新高,較9月大漲357億元,年增率飆上12.25%,創近八年新高;今年6月以來,每月建築融資貸款餘額均呈現兩位數的成長。
房市指標行庫土銀高層表示,確實明顯感受到房市春燕飛來,整體不動產貸款餘額都創新高,今年前十月就已經達到去年全年的水準。主要是因利率持續低檔,部分建案降價促銷,整體房價愈盤愈穩,議價空間也愈來愈低,購屋者都進場了。建商看買氣上揚開始積極購地,各地方政府也釋出重劃土地,使土建融資大增。
針對想購屋的民眾,土銀高層建議,現在房貸利率是歷史低點,確實是買房的時機但一定要比價,不用太急。預期利率短期都不會變動,房價持續盤整不會大漲,但因購地成本已高,也沒有再降的空間。
台灣經濟研究院11月25日發布10月景氣動向調查。營建業營業氣候測驗點轉為上揚,大幅彈升5.07點至103.01點,表現一支獨秀!而製造業和服務業仍分別連二、三月下滑。
台經院分析,觀察近期主要國家經濟情勢,受到投資放緩影響,美、中第3季經濟成長表現不如上季,歐元區第3季經濟成長則維持與上季相同水準。
營建業,受惠於先前延遲開工的建築標終將陸續釋出,且建築標工程收入認列趨增,使得營造業廠商對於未來半年景氣看法轉趨樂觀,加上10月房市交易熱絡,使得不動產業廠商看好10月景氣。此外,受惠於市場資金充沛、房貸利率維持低檔,配合部分區域新成屋完工交屋,10月房市成交量顯著成長,使得不動產業看好當月景氣的廠商比例超過一半。而不動產業方面,10月六都建物買賣移轉件數較9月成長19.8%!
 
三、外牆拉皮走了9年才成功!感嘆!
根據都市更新條例,都更有三種:1、重建2、整建3、維護。因此外牆拉皮也屬於都更的一種,並非一定要打掉重建。10年來台北市看到少數幾棟大樓外牆拉皮成功,外觀煥然一新如同新建物,不但高雅美觀,也同時提高該建物的房價,讓屋主都很開心。
最近基隆有一外觀拉皮建物竟然前後走了9年才成功!都更若走9年才成功雖然漫長,但終能成功也是極少案例,要放鞭炮了!然而外觀拉皮若也要走9年,有些匪夷所思了!外觀換件新衣服難如上青天啊!
位於基隆港第一排的「永隆大樓」屋齡43年,外牆髒汙破損非常難看,管委會花費9年和住戶溝通、提計畫推動「都更拉皮」整建,補助加自籌共獲1393萬,成為基隆市第一個獲中央補助執行案件,計畫11月29日動土,明年6月完工。漫漫長夜,終見曙光!可喜可賀啊!
永隆大樓面對基隆港東岸,共有73戶,原本外牆白色磁磚因長時間風吹雨打髒汙變色,不少破損,牆面黃黑混雜,不但醜陋且不安全。郵輪遊客一進基隆港,就會清楚看見,實在有礙觀瞻。
永隆大廈管委會依「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」,向營建署申請都市更新整建維護工程,光行政流程和溝通就走了9年。
管委會自2010年開始爭取都更補助,希望替大樓外觀拉皮整修。2011年曾獲補助規畫費68萬,經2任建築師規畫,2015年提報都市更新計畫,去年獲准補助,管委會修正計畫書後,送都更審議委員會核定。
基隆市府都發處指出,永隆大廈獲營建署同意補助,總工程經費1393萬元,中央補助651萬,管委會自籌741萬。補助辦法可分為重建及整建維護,整建維護依地面層以上總樓地板面積計算補助額度,每平方公尺補助上限800元,總補助經費不得超過總經費45%。
(本文刊載於現代地政雜誌專欄)