2006年8月房地產分析>> 城市競爭與未來房市溫度!

城市競爭與未來房市溫度
 
2006年8月房地產分析--
曾文龍
(中華綜合發展研究院不動產研究中心 主任)
(國立政治大學不動產估價師學分班 主任)
 
一、劇烈的城市競爭與土地房屋供給量
 
城市的競爭,不管是台灣島內城市與城市的競爭,或者是國際間都會城市與城市的競爭,皆乃是當前的主流趨勢之一。網際網路的泛濫成災,使世界成為名符其實的地球村,日不落大地!國家與國家的界限反而在日漸模糊之中。
 
熱絡已三年的台灣房地產市場,展望未來走勢,顯然亦是城市與城市的競爭,甚至城市內區域與區域的競爭。而房價的溫度又取決於兩大因素:即每一城市都市空地的多寡與房屋供給量的多寡,兩相交叉則大致決定了未來景氣的走向。例如台北市,何以今天仍一枝獨秀?價格居高竄高不下?
 
因台北市不但幾乎沒有空地,且為國際都會,易引外來資金,即使大坪數豪宅亦價格續升,小市民想買屋,除了退出台北市,即是買小套房或夾層屋,貧富兩極化在台北市更是明顯,中產階級只能退居台北縣甚或桃園縣,忍受交通跋涉之苦了!
 
二、北熱南冷的房市交易
 
因此,若說今年的房市交易,乃是「北熱南冷」亦為正常的大方向。例如今年台北縣、新竹市、台北市的房屋交易量仍然成長,然而南部的重鎮台南市卻比去年同期衰退了約10%!當台北市溫度仍然加溫時,事實上某些城市從去年即已慢慢降溫了!所謂地點好壞決定交易,所謂每一筆房地產的local特質,都讓房地產呈現百花齊放,漲跌盛衰互見的複雜情狀!
又例如中古屋住宅,亦呈現了北部漲價南部跌價的情況。而且高雄市比台中市跌價更多。
 
最近有些個案將在台北縣與新竹推出超高樓及創每坪三十萬以上之高價,亦屬個案表現,並非可以帶動全面的現象。至於是否順銷,亦屬個案的競爭力與未來觀是否準確了。
 
在當前銀行利率仍屬低檔的支撐下,房市仍然維續一定的溫度。相較於政治的差勁、自私、貪腐、短視、害人,房市的溫度反而是維繫國家社會的安定力量了!