2019年七月房地產分析—上半年亮麗,下半年宜保守

曾文龍
(國立台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
(致理科技大學 曾文龍不動產學院)
 
一、 上半年房市,各縣市往前衝
時序進入下半年,影響世界局勢最大的中美貿易大戰仍在打打停停,纏鬥不休,美國總統川普之好鬥善變,增添世界動盪不安,商人最倒楣了,受到惡劣政治的無情鞭打!如何養活公司養活員工,足以讓許多老闆折損壽命!
統計上半年的房市,市場溫熱前進,有幾個縣市一直往前衝,成績亮眼!內政部統計,今年上半年全台買賣移轉棟數14.3萬棟,較去年同期成長了5.6%,為2015年以來同期新高!去年房市回溫,不少辛苦的從業人員創造了好的業績,今年則繼續成長。
今年下半年最影響房地產的則是政治因素,除了中美貿易大戰、台灣總統大選造勢已經開始起跑,謾罵滿天飛,謠言滿天飛更是變本加厲,這是台灣最惡劣的民主政治,害國害民。政客有可能反省改過向善?
上半年表現最佳的前十名城市排名如下:
(一)新竹市 4343棟 成長25.8%
(二)南投縣 1662棟 成長24.5%
(三)雲林縣 2153棟 成長20.7%
(四)高雄市 19684棟 成長20.1%
(五)嘉義市 1615棟 成長15.3%
(六)澎湖縣 183棟 成長8.9%
(七)台南市 11542棟 成長7.1%
(八)桃園市 17708棟 成長7.0%
(九)屏東縣 2805棟 成長6.6%
(十)台中市 20036棟 成長5.5%
以上新竹市、南投縣、雲林縣、高雄市皆比去年成長20%以上,成績最為亮麗!以移轉棟數來講,台中市20036棟最威猛居第一名!高雄市19684棟第二名、桃園市17708棟第三名、台南市11542棟第四名。

二、新北土地標售,有的搶標全壘打,地段差的則掛蛋
新北市政府7月31日標售「新店中央新村」四筆土地及「台北港特定區」12筆土地。央北土地受到極熱烈搶標全部標脫!「台北港特定區」則缺乏誘因,淡江大橋、八里輕軌等重大建設「只聞樓梯響」,因此全數掛蛋出場!真是幾家歡樂幾家愁。
新北市「央北重劃區」目前是熱區,已推出工地都受到購屋人歡迎,四筆土地標售吸引43封標單投標,戰況激烈!結果四筆土地全數標脫,標脫金額42.8億元,平均溢價率約23.2%!其中編號28地號的915.88坪土地,共吸引華固、元利、皇翔等16家大建商搶標,結果由宏普建設以總價14.7億元,換算每坪土地成交價達161萬元!創區域新高價拿下,顯示許多建商持續看好央北重劃區未來前景。
本次028、029地號兩塊土地皆約千坪面積,加上最接近環狀線十四張站、大型公園地,兩塊吸引26封標單,元利、國泰、皇翔、大陸建設等知名建商搶地,最後標出單價高達161萬元!082-1號也吸引10封標單,由永和建商鑫事業旗下鑫忠建築開發得標,溢價率達2成。華南金資產標下076地號,估計將與前次所標的077地號串聯,積極搶進此區。
 
三、新北市率先通過都更代拆辦法
新北市於7月24日率先發布實施「新北市都市更新權利變換實施者申請拆除或遷移土地改良物辦法」,未來都更案權利變換計畫核定後,實施者與待拆戶真誠磋商協調不成後,可依程序申請新北市府代拆,讓都更可以順利往前走。
本次代拆辦法法律位階以自治法規訂定,強化公權力執行效力,在程序上明定五個階段,過程中也兼顧溝通協調機制的完備,讓新北市府處理代拆更有正當性及合理性,7月10日新北市政會議通過後市府就積極進行後續法令發布實施的作業程序,於7月24日起正式上路。
申請前實施者除要極盡與待拆戶溝通協調外,申請後新北市府也將再進行二次協調,若無法達成共識,新北市府將會邀集相關單位訂定期限執行公權力。
另外,鑒於防災及公辦案件之迫切性、公益性需求,新北市府簡化此類案件代拆程序縮短期程,實施者申請代拆後,只要新北市府再協調不成,即可依程序訂定期限執行代拆,得免再提審議會處理。
新北市政府之前在7月10日在市政府議會通過「新北市都市更新權利變換實施者申請拆除或遷移土地改良物辦法(草案)」,新北市長侯友宜說,過去因為政府沒有扮演主動積極介入角色,協調過程民眾又碰到很多無奈,讓城市風貌停頓,改變不了環境與衛生。「釘子戶」問題,文林苑事件就是放任實施者、住戶自行協調,最後變成雙輸。
侯友宜表示,新北老舊房屋除了危險還有巷弄狹小,連消防車都沒辦法進去救災,這類房子還有很多是海砂屋,一個政府不應該等災害發生的時候才來做處理,母法訂定後就趕快把新北辦法訂好,函請議會後要全力以赴。
新北市目前有五件釘子戶問題,每案約有1到4戶不同意,未來辦法通過後,就能依據此法進行5步驟程序,最後由市府進行代拆。
(本文刊載於現代地政雜誌專欄)