2020年二月房地產分析—新冠肺炎肆虐下的房地產

曾文龍
(國立台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
(致理科技大學 曾文龍不動產學院)
一、武漢肺炎與17年前的SARS
1月25日是傳統華人的春節大年初一,筆者本來預計利用大年初三飛廣州,已數年未去了!我在台灣訓練的學生,每年10月都到廣州參加一年一度的全中國房地產經紀人證照考試(有些同學則到上海或北京參加考試),成績優良,一年比一年好!我也跟2,000萬人口的廣州結下不解之緣,並交流了許多當地的專家學者。然而農曆過年前的武漢肺炎,傳染速度驚人,簡直打亂了全世界,不禁令人震顫!類似17年前的SARS又來了,模糊的記憶依稀記得當年台北城的捷運大家都戴著口罩,和平醫院封院還不斷傳出死亡人數,真是太可怕!每天都是低氣壓!那時有一位老友從上海回來,本來約好幾個老友要相聚,然而因為SARS大家不敢出來聚餐,只剩我一個人接待這位在大陸奮鬥的朋友。這位朋友後來轉戰馬來西亞富貴集團,經過數年的努力,成為業績強大的CEO,真是台灣之光!
2003年SARS正是台灣房市跌落谷底的慘淡時代,筆者那時正大膽的在板橋陽明街推出代銷案銷售4棟大樓總計約60戶。對於SARS的突然來襲非常有感與感到倒楣。相較於今日那時房價極低,每坪才約15萬以下(年代久遠不復記憶)。SARS的上半年所謂營建股被戲稱為「水餃股」(股價僅個位數)或警察股(股價甚至也有幾毛錢的)!SARS前本人突然發現好友大華建設(體質良好)股價為何只有一塊?正想捧場,因為SARS爆發,保命要緊,就忘了此事!那時的華固建設(這幾年的營建股王)一張也僅約五塊!老牌營建股王國泰建設僅約九塊!
SARS過後,本人所擔心的板橋預售屋代銷案,約四個月竟然一戶一戶慢慢售出,最後全部賣光光,連最難賣的一樓(因一樓住宅總價較高,客人當然是選擇樓上,視野好又安靜)也最後慢慢售出,又把我嚇了一跳!測試市場賭對了!因我那時一直在台灣各縣市教書,連我自己都忘了買一戶!SARS的下半年再回頭看一下,SARS前我很關心的好友大華建設的股價竟然大漲到8塊!這是什麼概念?!股價漲了8倍!但是筆者被SARS嚇到,電視新聞常報導因SARS染病而亡,根本忘記去捧場股票,而且我是股票外行,偶爾關心而已。之後民國93年94年95年房地產一路扶搖直上,一路奔馳,但是當時當下的一些有名的專家也有不少看衰、甚至不斷唱衰的,不相信景氣轉好了,或者認為只是假象,因此很多人錯失那一波的景氣反轉,因為預測景氣很難,人類總是愛吹牛,卻總是後知後覺,真正先知能有幾人?有誰能看出一葉知秋、二葉知秋、三葉知秋?「春江水暖鴨先知」,人類常比鴨子誇大卻愚蠢啊!
 
二、世界經濟崩壞、兩岸房市緊張
2019年全球經濟就警訊不斷,國際貨幣基金(IMF)、世界銀行發布多次經濟動能衰退的報告,從歐洲、非洲、中亞、印度、到中國,黑天鵝與灰犀牛四處亂竄。
國際貨幣基金估算,中美貿易大戰若持續煙硝瀰漫,到了2020今年底將會造成全球貿易額7,000億美元的損失,相當於全球0.8%的GDP。
然而預測經濟未來通常是最難的,而且常常預測錯誤,當然更沒有人預測到武漢肺炎(新冠肺炎)是2020年最大最可怕的黑天鵝!不僅是2020年的經濟社會災難,甚且連生命都會不保!全世界大家惶惶不安!
肺炎讓大家不敢往來,躲在家裡是最安全的,因此航空業、飯店業、餐飲業、旅行業成了重災區,不斷傳來無薪假與公司倒閉的消息,真是太悲慘了!而且一個多月過去了,疫情不但沒有減輕,甚且加速在全世界擴大,韓國、日本、義大利、伊朗、歐洲、美國……等國迅速成為重災區,而且幾乎全世界都淪陷了,專家並推測大規模的疫情將會展開!可畏啊!大自然病菌撲向人類,人類何其脆弱與膽戰心驚啊!
原本今年台灣房地產要繼續往前衝刺的,然而碰到肺炎肆虐,因此今年房市的熱門檔期329顯然要泡湯、要退卻了,目前看屋人數明顯減少了,線上看房的人數增加了。然而這麼大金額的房價,最後成交還是要實體接觸的!
龐大的中國大陸更是房市的重災區。疫情衝擊樓市,各地樓市線下銷售停滯,恆大地產打響線上行銷第一槍,率先開啟線上虛擬實境(VR)看房,更進一步宣布2月18日啟動最大一次優惠讓利,2月底前全大陸613個銷售中樓盤全部七五折出售!
恆大之所以七五折促銷,應該是資金壓力。金融界報導,恆大2020年面臨到期的債務總額,比過去三年加總還要多,而且還債壓力將在上半年集中爆發。出於還債需求,加上疫情影響,除了大力打折促銷,房企最近加緊發債,想緩解目前現金流緊張的局面。
突如其來的新冠肺炎疫情,讓實體商業紛轉戰線上,長期倚重線下交易、資金體量大的房地產行業亦然。中國大陸多家地產商推出「無理由退房」等一系列營銷措施,吸引業界及消費者關注。買了之後想退房,都可以「無理由退房」,來吸引消費者大膽入市!
恒大地產2月13日啟動第一輪營銷,消費者在「恒房通」程序可VR(虛擬現實)線上看房,網上選房,繳納5000元(人民幣)定金並簽署「商品房網上認購書」即可預定房源、享受最低價購房、無理由退房等利好。
恒大地產近日稱,2月13日至18日,客戶通過網上銷售共認購68019套房屋;其中,13日至15日認購的房屋數總價值約580億元。「恒房通」平台目前用戶已經超過1000萬人。「無理由退房」,另配合恒大地產中國各在售樓盤住宅享7.5折等讓利,打消了購房者的後顧之憂。
中國大陸多家房企發力「線上」售屋,均包含「無理由退房」措施。融創中國表示,2月10日至3月31日認購融創指定項目,認購之日起享受30天內無理由退房,覆蓋上海、江蘇、安徽等60個城市。富力推出「全民營銷+網上售房+購房大優惠+無理由退房+差價補償」的組合型營銷政策。
截至目前,已有20餘家房企推出「無理由退房政策」。在政策期限上,短則7天,陽光城的指定房源最長可享受半年期的無理由退房,大部分房企的無理由退房期限集中在30-90天。
線上營銷火爆的背後,是房企面臨的巨大資金壓力。據中國人民法院公告網消息,2020年以來全大陸已有81家房地產相關企業破產清算。
抗疫期間,融資放緩,加之2020年多數房企遭遇償債高峰,房企資金鏈壓力陡然加大。
不動產交易具有特殊性實體姓,房屋交易最終還是在線下。線上促銷更多是引流蓄客,以便在疫情結束後更好地抓住市場機會。
(本文刊載於現代地政雜誌專欄)