2020年三月房地產分析—危機入市?疫情下的土地標售

曾文龍
(國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任)
(致理科技大學 曾文龍不動產學院)
一、疫情下的土地銷售全壘打!臉書直播開標!
危機入市?危機是否入市,端看個人或個別公司的判斷。
肺炎疫情愈來愈嚴重,一週比一週嚴重,所謂「先進國家」歐美完全被病菌打趴了!死傷無數,怵目驚心,義大利的死亡人數甚至已超越中國!美國紐約也愈來愈慘烈!
高雄地政局3月18日進行今年度第一次土地標售,雖面臨全球疫情和股崩的雙重嚴峻挑戰,高雄地政局長黃進雄3月14日仍樂觀認為,疫情影響期有限,但土地持有與開發卻是長期的,尤其高雄銀行、土銀等公股行庫都可提供融資70%的條件,反而是標購土地的好時機,估計小港和高雄大學的土地可順利標出,脫標率有機會突破70%!
為了防疫,高雄地政局有史以來第一次透過臉書直播開標作業,包括工作人員在內,只允許50人進場,每人都要量體溫、簽名、對號入座,預防萬一有事時,才可以完全追蹤。疫情延燒仍澆不息高雄土地標售的熱情,共有高達47個標封參與競標,不只華友聯和永信等上市櫃公司出手搶標,中鋼集團也列名其中,結果超乎預期,十標全部脫標,這是繼2019年第四季之後,連續揮出第二支全壘打!
此次標售合計標售金額約17.29億元,以第77期重劃區及高雄大學區段徵收區買氣最佳,顯見大高雄開發區土地,公共設施完善、生活機能健全,又有重大建設加持,此時,不動產巿場雖面臨全球疫情的挑戰,投資人對於高雄房地產市場的未來仍信心十足。
此次標地作業,面積最大、總底價最高的是第四標、位於小港的商業區土地,面積約1,880.14坪,每坪底價23.14萬元,總價4.35億元,此次共有兩個標封競標,最後,由華友聯開發以每坪28.11萬元,溢價約21.49%,總價5.28億元,打敗對手尤姓自然人,二者總價相差約5,082萬元。
溢價最高的是第六標,與第二標一樣,都有九個標封,位於高雄大學生活圈的第六標「住三」基地,面積約1,219.73坪,每坪底價20.49億元,由於競激烈,崑庭集團的崑郡建設以每坪29.51萬元、總價3.59億元得標,溢價高達43.96%。
據了解,該標除出價排名第四名的永信建設外,中鋼子公司中欣開發也出手,出標總價約3.52億元,跟得標的崑郡只差約700萬元。
 
二、恐怖海砂屋30年才成功進入拆除
全台最大規模海砂屋社區為台北市「延壽國宅」,I區都更案停滯多年終於有了新的突破!原本3戶不同意戶預計在今年3月由北市府介入強拆協調。近日中華工程公司發布好消息,日前住戶已全數搬遷及點交完成,終於完成都更整合的艱難任務,即刻起展開拆除作業,終於一掃30年全台最大海砂屋社區的惡名,預計3年後完工為24層樓高的鋼骨住宅,成為民生社區最高地標大樓,未來房價可觀,每坪約在8字頭。
台北市延壽國宅I區基地面積約1500坪,位於延壽街及延壽街72巷路口,為7層RC建物社區,共有203戶,由中華工程實施都更。該案已取得建照及拆照,完成整合,預計3、4月進行拆除與興建作業,未來將興建地下4層、24樓住宅,共有290戶,中工將分回87戶、總金額約40億元。
台北市都市更新處表示,全案申請代拆時,仍有3戶未同意戶,半年來經實施者積極溝通,北市府多位人員秉於「真誠磋商」精神,多次親訪不同意戶、溝通協調,並每周定期掌握溝通情形與搬遷進度,終於取得最後3戶同意,願意配合搬遷,完成都更整合的最後一哩路。都更處綜合規劃科長江中信說,3戶不同意戶,分別有不願實施者打擾、估值面積歧異、溝通上誠意等問題,經實施者與市府人員多次誠懇協調溝通,多次拜訪會談仔細傾聽關懷、懇切說明複雜土地登記制度等,不斷傾聽、溝通、協調、說明,最後在228連假時收到好消息。
中工發言人程安慈表示,最後能夠說服不同意戶,沒有特別的方式,主要在於「誠意」、在於「真誠磋商」。市府與中工人員不斷真誠溝通,不同意戶理解到其他住戶全部已經搬遷,代拆執行在即,因此願意軟化,願意自主搬遷。
延壽國宅過去單坪行情多在6字頭,經都更後身價漲了3成,像是已完成都更的「中工常翠」、「中工耘翠」,都各有8、9字頭水準,這次都更整合成功的I區,位置更接近民生社區最熱鬧的圓環商圈,預估房價水平將可達8字頭。然而,漫長的30年寶貴光陰過去了,有些年老屋主甚至已經過世了,不勝唏噓!
 
三、行政院欲擴權修改「國土計畫法」
台灣的國土計畫法非常離譜的在立法院躺了23年,民國105年1月好不容易立法院通過,106年5月1日實施,進行規畫國土程序也走了快4年了,一共要走6年才能完全走完國土計畫的新藍圖。最近肺炎肆虐,國土計畫法突然變成熱門議題,時有專家、學者、立委等出來抨擊行政院竟然要修法擴權國土計畫法,所謂國土計劃法第15條第3項行政院欲新增第4款「經行政院核定之國家重大建設計畫」,即行政院核定之國家重大建設計畫不受定期通盤檢討的限制,被在野黨和民間團體直指是「開後門」,是「修惡」!另一個爭議是「延長直轄市縣市國土計畫訂定期限」。有些縣市已按照法定程序時間前進,有些縣市則遲緩未前!
台中市府目前正草擬台中市國土計畫,未來朝「生活、生產、生態、生機」四生一體的城市目標邁進,將結合周邊縣市共組中部經濟圈,推動區域合作取代縣市個別競爭,提升中台灣區域競爭力。
台中市國土計畫關係大台中未來10幾年的中部區域發展。台中過去10年人口成長,躍升為台灣第二大城,國土計畫目標2036年計畫人口訂為300萬人。
中市府都發局長黃文彬說,大台中國土新展望將透過整合區域資源,與周邊縣市共同組成經濟圈,推動區域合作。中部縣市各自有特色發展,結合「中都」概念推動區域發展。例如,彰化特色科技農業縣、南投好玩觀光帶、苗栗客家文化山城,中市規畫國土計畫時,以都市空間的高度,把交通建設延伸到周邊縣市,透過中台灣區域治理平台來討論。
台中市國土計畫未侷限在開發導向,而是以「生活、生產、生態、生機」四生一體的城市為目標,未來空間整體發展構想朝向三大核心(中部都會核心、山城核心及雙港核心)發展。各縣市的國土計畫法理應積極努力前進,守住國土計畫的立法宗旨「因應氣候變遷,確保國土安全,保育自然環境與人文資產,促進資源與產業合理配置,強化國土整合管理機制,並復育環境敏感與國土破壞地區,追求國家永續發展」!
(本文刊載於現代地政雜誌專欄)