2019年四月房地產分析—遍地開花遍地升溫的當前房地產

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(國立台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、房地產繼續升溫,銀行端數據成長
房地產金額龐大,沒有銀行的支撐根本成不了大事,從銀行放款的金額,從銀行角度觀察房地產,是一個非常重要與真確的數據。
中央銀行4月25日公布,今年3月銀行「建築貸款」餘額,增加至一兆8,863億元,創下歷史新高紀錄。3月並較2月暴增220億元!年增率成長了8.82%,為最近六年來的新高紀錄。
「建築貸款」除了一般的住宅興建,尚包括建築業購地、興建廠房與辦公大樓的建築貸款、建築業營運週轉金等。
「購屋貸款」餘額最能表現購屋人對房市景氣的信心,購屋貸款3月也增至7兆258億元,月增219億元,也創了新高!3月的年增率為4.87%。
以上這些具體的金額數據,最能佐證房市不但回溫,還繼續升溫!
六都地政局公布4月建物買賣移轉棟數,六都合計1.91萬棟,月增4%、年增26%!創下5年來的同期新高!累計前4月六都合計移轉量6.91萬棟、年增7.6%。其中,韓流威力發揮的高雄房市,4月單月年增48%!前四月則年增23%!雙雙居六都之冠,為今年全台房市最旺的城市,完全翻轉了幾十年來「北熱南冷」苦哈哈的悲情高雄城市!
六都4月建物買賣移轉棟數普遍較3月成長,較去年同期成長更逾20%,顯示六都房市交易仍在持續增溫中。
房市買氣溫和復甦,4月六都交易量年增率大多都有20%以上的成長,平均成長28.1%,其中台北市年增25.1%,新北市年增22.2%,桃園市年增27.3%,台中市年增19.1%,台南市年增31.6%,高雄市年增48.2%。高雄勇冠全台,台南也跟著拉上來了!高雄市4月房市交易量與去年同期相比,成長48.2%!增幅為六都之冠,今年前4月的交易量,高雄市成長23.5%亦領先其他都會區。九合一大選後,韓流帶動的購屋熱潮持續發酵,不僅自住客群看屋積極,也吸引投資族進場購屋。
 
二、桃園航空城土地市場復活!
國際機場是國家的門面,鉅大、舒適、有效率、有創意的國際大機場更是一個國家迎向世界、歡迎世界、經濟成長、觀光繁榮所必要不可或缺的重大建設。台灣的桃園國際機場顯然是不敷使用、需要增強的,台北的松山國際機場地點極佳,卻又小得可憐!
因此,十幾年前啟動的桃園航空城計畫,當然是必要的國家重大發展計畫。然而,十幾年過去了,桃園航空城從一片荒煙蔓草的巨幅農地,到現在仍是農地,還無法進入實體建設,台灣的競爭力就這樣流失了,台灣的政治效率停滯不前,政治空轉聞名全球!但是世界仍在競相往前,不會等台灣空轉。台灣的優秀人才、優秀年輕學子在失望與無奈之餘,不斷流向世界各地。如今政黨仍在惡鬥,選舉仍常胡說八道,台灣人心胸之狹隘,為了貪腐私利無法團結,台灣人真是擅長自己打自己,內鬥內行,外鬥不怎麼樣,這樣的國家若有戰爭外患,是戰力無法集中的,前程堪慮的!
十幾年來雖然航空城只是紙上談兵,卻不妨礙炒地皮競賽。農地從每坪近一萬元,短短幾年漲了約十倍。因為漲得太兇,前幾年的最後買家因而慘遭套牢!因為航空城還是一片荒蕪農地!土地市場的慘狀,這兩年才慢慢打開了。
預計明年完成徵收作業的桃園航空城計畫,目前進行地上物查估作業,吸引投資客再度進場。其中,有很多是在新竹六家、桃園青埔因土地徵收獲利的投資客轉進投資;根據桃園市地政局統計,去年航空城計劃土地交易共305件、總金額54億元,均較前年增加1.2倍以上!
日前公布的航空城特定區不動產季報,2015年至2017年每年僅百餘件土地交易,2018年土地交易件數衝破300件,反應出去年4月航空城特定區都市計畫再審核定後,看好未來開發前景的投資客進入卡位。
2018年土地平均成交價跌破每坪7萬元大關,每坪約6.59萬元,整年來看,年跌約8%,不過去年交易價格卻呈逐季上揚走勢,去年第四季已緩漲至每坪6.9萬元。
航空城特定區都市畫去年4月再審核定後,開發時程明朗,帶動一波外地投資客進場。過去在六家、青埔等在土地徵收出場獲利後轉進的投資客期待抽商業區,今年以來因有總統大選等政治不確定因素,買盤較為不積極。政治因素影響房地產是最為敏感的
桃園航空程計畫目前蛋黃區每坪約8萬元、蛋白區約6萬多元,配地後價值回推約可達每坪15~20萬元,相較於青埔周邊土地每坪近40萬元的行情,即使開發時程長、風險大,但航空城未來前景仍有相當潛在想像空間。前幾年非常慘淡乏人問津的桃園航空城土地已溫度上升復活了!(本文刊載於現代地政雜誌專欄)