2019年元月房地產分析---平安,才是王道

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(國立台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、狗年(2018)房市平穩前進
時光飛逝,年年難過年年過。傳統狗年到本月(2019.1)結束,2月就是豬年。當大家預祝「豬事順利」、「豬年吉祥」時,然而「豬瘟」卻是狗年的大災難,於今未歇!且祝福「人事順利」、「人事吉祥」,才是正道,才是王道啊!
2017年是台灣房市回溫年,也激勵了建商在2018年大膽的進場買地,大膽的推出預售屋!2018年整年下來,整體台灣房市再進一步回溫。2017年成屋買賣移轉棟數從谷底的2016年24.5萬棟回昇到26.6萬棟,2017年再回昇到27.8萬棟。內政部統計2018年11月全國開工宅數為1.13萬宅,是2009年有該項統計以來同期新高!也是近五年的單月新高!建商感受餘屋壓力減輕,看到房市回溫,怕時機稍縱即逝,勇敢開工搶市。
內政部自2009年起每月公布住宅開工量,最近數據為去年11月的1.13萬宅,比10月增加五成之多!是2014年1月以來的單月新高,也創下2009年以來同期新高!累計去年前11月全國新開工宅數達9.3萬宅,僅次於2014年全年的10.5萬宅。
六都最新公告的成屋移轉棟數,2018年全年移轉量,北市為2.68萬餘棟,比2017年增加14.4%,新北市為5.66萬餘棟、增幅約9%,桃園市為3.45萬餘棟、減幅約2.9%,台中市為3.98萬餘棟、增幅約1.4%,台南市為2.10萬餘棟、增幅約7.8%,高雄市為3.32萬餘棟、減幅約2.1%,六都2018年全年移轉量合計為21.22萬餘棟,比2017年全年增幅約4.1%,全台2018年房屋移轉棟數回溫至近28萬棟。去年11月因有選舉等因素影響,11月登記過戶數量有些城市呈現略減,但去年選舉後12月成交量出現明顯彈升,因此12月熱絡的市況移轉棟數,將呈現在今年1月的統計。12月移轉棟數是反應11月的交易狀況,因為移轉登記時間需要一個月以上時間,該月的移轉棟數將會呈現在下一個月。
 
二、房市景氣如何判斷?
房市景氣是最難判斷的,言人人殊。筆者因為寫了許多房地產文章及出版多本著作,這幾十年最常被問到的也是「現在景氣好不好?」、「未來好不好?」畢竟房市景氣如何跟每個人幾乎都有關聯,不管是買屋或租屋。2017年房市已經回溫了,2017年之前2年,台灣的房市是暗淡的,2018年則持續回溫,但畢竟只是回溫,而不是火紅,讓許多投資客覺得不滿意而持續覺得悲觀。
有些專家認為,年度房屋成交量要達到30萬棟以上才算落底回溫,這個觀點是回到過去大多頭成交量的迷思。五年前,台灣房市動不動成交量就達到30萬棟以上,甚至40萬棟以上,市場火熱,成交速度快,然而那時房市火熱主要是投資客在主宰市場,快速買房,漲價又賣出,自住型買方根本搶不過投資客,因為買住家是一生大事,需要精挑細選,考慮諸多因素,因此中意的房子往往投資客就先搶走了,以後若有買到,則往往是買到已漲價的房子,捶胸頓足啊!
然而兩年多前,房地合一稅重稅公布後已重挫投資客,這兩年房市回溫則完全是自住客在支撐的「剛性需求」。房子是買來住的,是每一個家庭一輩子的大事,不是買來炒的,這才是房地產市場的本意,是「剛性市場」,因此只要賣方讓利,則容易成交。讓利幅度不夠,賣方只能繼續套牢!又有專家說,房子要價量齊揚,才是房市景氣。房子一定要漲得兇嗎?這個仍然陷入投資客的觀點。歐洲最富強的德國,他們的房市許多年來是不漲的,或是極微幅漲的,你可以說這個國家是衰退的嗎?只要市場有回溫都是好事,都是值得鼓勵的,而不是一再的悲觀打壓!而不是一直期待要大漲價!
 
三、國際情勢若持續惡化,必然嚴重影響台灣
台灣是世界小國,可怕的是在外交上不被世界所承認,且夾在中國、美國、日本等強國的摩擦與衝突之中,如何在夾縫中繼續求生存,領導人需要有大智慧,需要廣闊的心胸招賢納士,須品德端正,乃能團結眾人一齊前進,化險為夷。目前的台灣領導人顯然心胸狹小,只圖謀自己及黨派的利益,朝野衝突激烈,已把台灣愈作愈小,帶入險境。有些謀國的有識之士常大聲疾呼要不分藍綠,團結內部,用智慧對待大國,而不宜主動惹事生非,看來這個警鐘敲得不夠響,領導人尚置若罔聞,或別有自私的意圖。悲乎苦難眾生!
政府當局是否有足夠的風險意識?及有能力對外應付這些國際衝突可能的突發事件嗎?目前國際最大最可怕的「灰犀牛」則為「中美貿易戰」,已造成大陸去年經濟成長率為28年新低,美國也受到傷害,貿易戰持續愈久,勢必影響全球經濟,重傷台灣。台灣去年12月外銷接單年成長率突然衰退10.5%,創下32個月來最深跌幅,主因乃為受到中美貿易戰的衝擊,台灣強項產業均受到明顯波及。外銷接單成長率是市場景氣榮枯的領先指標,外銷接單連續兩個月下挫,而美中貿易戰尚繼續衝突,全球經濟當然大受影響!另外國際事件令人憂心的尚有英國脫歐之混亂失序、拉丁美洲的委內瑞拉坐擁豐富石油資源,國家治理卻一窮二白,惡性通貨膨脹,人民示威、軍警鎮壓、選舉舞弊!歐洲法國的黃背心運動也在巴黎及其他大城市逐漸蔓延火燒,憤怒的群眾毀壞古蹟、焚燒車輛表達不滿,在在顯示當前政治制度失控,無法疏導民怨及因應新的國家社會危機!
 
(本文刊載於現代地政雜誌專欄)