2020年元月房地產分析—2020房市繼續衝刺!

曾文龍
(國立台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
(致理科技大學 曾文龍不動產學院)
一、建築產業普遍看好2020房市
豬去鼠來,歲月無情。中華民國109年元月、西元2020年元月到了,全世界每一個人都多了一歲,無人例外。
109年1月也充滿了傳統華人的農曆年味,年假從1月23日開始七天,1月24日除夕、1月25日大年初一,半夜鞭炮聲、衝天炮聲此起彼落。
去年2019年下半年總統選戰非常激烈,房地產業界非常擔心政治選戰對房地產的干擾與殺傷力,因此去年下半年建築業推案較為收縮與保守。這麼多年來,多次的總統選戰惡鬥,或許選民已經麻痺了,較有免疫力了,因此這2年來已回溫的市場,碰到總統大選的紛擾,買房的還是買房,此次的影響力變小了,政治歸政治,經濟歸經濟,這是可喜的現象。去年12月的房市比前年12月沒有總統大選的業績還要突破,這是幾十年來幾乎從未見過的「選舉無感」現象!而且買賣移轉棟數一舉突破30萬棟!這個「夢幻」數字,是許多房地產專家期待已久的!
2019豬年房市明顯回溫,推案量高達1.5兆。建物買賣移轉棟數、住宅申請建照與開工戶數、房貸餘額、公部門土地標售金額等各項房市指標,均呈現大幅度成長!這波自房市高點修正以來低迷了好幾年的推案熱,去年更是回溫回暖,特別是價位較低的中南部房市,建商推案非常勇猛積極!
總統大選結果出爐後,掃除了大選干擾,建商普遍看好今年房市,指標建商營建股華固建設董事長鍾榮昌直言,今年房市將呈「價穩量增」格局,選後及春節過後,房市交易可望轉好;興富發、鄉林建設等也看好今年市場,認為今年房市將穩定發展。去年2019年上半年房市交易轉熱,下半年雖因總統大選影響,但全台推案量高達1.5兆元,部分區域已出現供過於求問題,供給量過大已成市場去化的隱憂與壓力。
 
二、危老案例大爆發,內政部修法獎勵
台灣到處都是老舊與危險的房子,地震來時岌岌可危。為鼓勵民眾申請危險老舊建築物重建,現行危老條例規定,在條例施行3年內申請重建計畫,將可獲得10%的容積獎勵,但3年期限將於今年5月9日屆期,去年一整年約有400件申請案危老案例大爆發;考量一次性取消時程獎勵,將大幅影響民眾的申請意願,因此,內政部部務會報1月16日再修正危老條例,,採時程與規模雙軌獎勵,將容積獎勵的時程延長5年,但容積獎勵由10%減半為5%,第9年起則歸零。
依照現行規定,鄰地超過危老建築物基地面積部分不得合併重建,使重建效益受限,或是間接造成畸零地與地籍零碎,考量都市土地整體規劃利用,這次修法也刪除合併鄰地面積的限制。
內政部統計,目前申請危老重建案的面積52%都是在400平方公尺以下,且小面積建築基地的案件數有愈來愈多的情形,為了擴大重建面積,修法也新增規模獎勵,增訂危老建築物基地加上鄰地面積達400平方公尺者,給予2%容積獎勵;每增加100平方公尺,就多0.5%容積獎勵,但時程獎勵與規模獎勵合計最高為10%,與現行時程獎勵的額度上限相同。
 
三、環狀線捷運、正義國宅改建高檔大樓、南港站
台北地區的捷運便捷與繁多路線真是羨煞了其他縣市!坐上捷運,東西南北都去得,非常的舒適。現在新北市捷運環狀線終於完工通車了!第一階段由新店大坪林站至新北產業園區站,共計14站,其中6站可轉乘其他捷運路線,自1月19日開始開放民眾試乘,春節後正式通車。筆者常經過位於北新路與民權路交叉口的新店大坪林捷運站。北新路是新店主幹道,民權路為舒適美食街,由大坪林站起站的新北市環狀線,讓大坪林站如虎添翼!目前環狀線沿線房市,房價最高為板橋站,最便宜為頭前庒站、新北產業園區站,人口最多、房屋交易量最多為景安站,戶數最多則是板新站。中和站、幸福站人口也多,交易量大,房價則相對便宜,發展潛力大。
位於東區精華商圈,推動都更的漫漫長路並發生槍擊事件的「正義國宅」,歷經漫長25年,建築商終於邀來日本首席建築師丹下憲孝、營造大廠大林組等打造新大樓,「正義國宅」將蛻變為東區指標豪宅「Diamond Towers」。該建案於2007年核定都更事業計畫,成台北市最大指標都更案。2017年取得建照動工,預計明年完工,由於地點之特殊珍貴,又為捷運文湖線與板南線匯集交叉點,將成為東區新地標。「Diamond Towers」規劃低樓層為商場,為SOGO商圈生力軍。該案並在1月16日內政部通過《危老條例》修正案之日上梁,格外具指標意義。
由於該案地段珍貴,每坪售價約250萬元以上。全案規畫1至4樓為國際精品商場,已陸續被國內知名百貨業者鎖定;5樓規畫全棟公共設施(空中游池、健身房、宴會廳等),6至31樓則是豪宅住家,預計2020年第3季開始潛銷,2021年4月完工後正式銷售。
捷運是最方便舒適的大眾交通工具,因此從「捷運人流」數據是觀察商圈興衰的重大指標,以近5年台北大眾捷運公司旅運量統計,以南港站成長89.2%為第一名,松山站增幅29.3%居次,世貿中心/台北101站則以26.0%排名第三,捷運人流成長多位於交通轉運中樞及商業精華區,近幾年來因商圈漸成形的南港,成為台北捷運百餘站中人流成長最快速的車站!南港站是高鐵、台鐵、捷運、客運四大路網匯聚的中心,在南港高鐵通車後,加上潤泰CITYLINK與南港環球購物中心陸續開幕,使南港站交通、商業機能逐步到位,CITYLINK內部規劃完善,有辦公室、飯店、商場、影城與停車場,立體化、複合式的經營模式,為南港帶來大量就業機會與人潮,每日進出超過6萬人次,帶動近五年南港站進出人次成長達近九成!
南港可說是璀璨的明日之星!值得期待!
(本文刊載於現代地政雜誌專欄)