2020年12月房地產分析 —人與房地產的戰爭

一、 人被房地產打敗
擁有自己的巢、擁有自由自在的居住環境,是許多人一生的美夢。然而房價一直往前跑,人與房地產的「戰爭」乃持續進行,期待把房價拉下來。
今年雖有嚴重疫情,卻反常的出乎意料的,房價不但沒下降,竟然一直開始往前跑。因此12月10日,行政院快速通過了「平均地權條例」、「地政士法」與「不動產經紀業管理條例」等「地政三法」修正草案,要落實房價揭露到每個門牌,以避免買到較貴的房子。並加重申報價格不實罰則,杜絕炒作房價的空間!
其實這些草案內容與兩年前行政院提出的版本大部分一樣!因此「巢運」團體砲轟,如果實價2.0在兩年前或一年前通過,現在房市炒作不會如此嚴重!近來房市重啟炒作風潮,尤其是預售屋轉售紅單,政府難辭其咎,要等到房價高漲、民怨沸騰,且在野黨委員一再催促後,才重新將法案提交至立法院!
是的,政府總是落後民間、落後市場,甚至政府本身就扮演了炒地皮的角色!台灣平民與房地產第一次戰爭可追朔到民國78年「無殼蝸牛」夜宿忠孝東路的萬人運動!人與房地產的戰爭,節節敗退!
二、老屋滿台灣!
根據「危險及老舊建築物加速重建條例」的規定,30年以上的房子謂之老屋,如果測試不耐地震的老屋,將可享有30%的容積獎勵及時程獎勵等優惠,以鼓勵加速重建。根據內政部最新發布資訊,全國屋齡30年以上的老屋逾436萬宅,佔全國房屋稅籍住宅比重將近50%。6都直轄市皆為老屋聚集區,真是天文數字啊!
行政院於12月14日通過「都市更新條例」修正案,加速中高樓危老集合住宅海砂屋更新,提高容積獎勵誘因最高可達1.3倍,只要取得多數住戶同意,可免除原來規定的繁煩協調程序,直接由地方政府拆除。此次修法搭配「建築法」強制拆除機制,都更案依直轄市縣市主管機關認定屬海砂屋或耐震能力不足危險建築物,可免除實施者與政府在最後階段協調程序,依建築法改由地方政府直接拆掉!
 
三、 反攻房地產
立法院內政委員會於12月21日通過實價登錄2.0的地政三法,規範交易價格須揭露到每個門牌,且預售屋也須按照規定於買賣後30日內揭露。同時,禁止紅單交易!未來若將預購紅單轉售給第三人,將面臨15萬到100萬罰鍰。
內政委員會12月21日通過內政部提出《平均地權條例》、《地政士法》、《不動產經紀業管理條例》部分條文修正草案,目的為達到實價登錄2.0與管理預售屋市場。原先平均地權條例分二階段修法,一為實價登錄2.0,一為禁止紅單交易,內政委員會21日將兩項修法一併完成,並提高罰鍰金額,以宣示其打房之決心。
行政院版最初的規劃,實價登錄申報不實者,處3萬到15萬元罰鍰,三次以上未改正,則處15萬到75萬元罰鍰。後經內政委員會討論後,降低限期改正次數為兩次,限期未改正者罰鍰提高為30萬到100萬元罰鍰!不涉及價格或面積的較輕微違法,處6,000元到3萬元罰鍰。
這次並新增預售屋納管,銷售前建商或代銷商必須將坐落基地、建案名稱、銷售地點、期間、戶(棟)數及預售屋買賣定型化契約,並報予主管機關備查,否則處3萬元到15萬元罰鍰,未改善者按次處罰。若未使用定型化契約者,罰6萬至30萬元罰鍰。
預售屋買賣雙方應於買賣後30日內進行申報,申報不實者處3萬到15萬元罰鍰,兩次未改善者,處30萬到100萬元罰鍰。另鑑於近期紅單交易亂炒熱預售屋市場,這次修法嚴格禁止紅單交易,規定預售屋應使用定型化契約,否則按戶(棟)處6萬到30萬元罰鍰。若將預購紅單等書面契據轉售給第三人,可按棟戶處15萬元至100萬元的罰鍰。
內政部政次花敬群表示,未來要賣預售屋前,須報請地方主管機關備查。在收受紅單方面,紅單內容必須載明要賣哪一戶、賣多少金額,且不得約定保留出售,因紅單算「小訂」,本次修法可防止建商賣紅單,屆時又不賣之行為。若為家庭內成員間互為轉讓,例如夫妻或父子互轉,並不會觸法,但不得轉售給第三人。
本次修法新增主管機關的查核權,使得中央主管機關有查核不實申報價格資訊之權利,可向相關機關或金融機構查詢、取閱不動產交易價格資訊有關文件。受查核者若規避、妨礙或拒絕,得處3萬至15萬元罰鍰,且按次處罰。(本文刊載於現代地政雜誌)