2020年四月房地產分析—新冠肺炎肆虐,人類哀鴻遍野

曾文龍
(國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任)
(致理科技大學 曾文龍不動產學院)
一、疫情衝擊,房市衰退
疫情衝擊台灣、衝擊全世界,人類哀鴻遍野、死傷累累。人類彷彿進入第三次世界大戰,作戰的對象則是細微的細菌,細菌輕而易舉地完勝原來驕傲浮誇的人類。悲乎!慘乎!渺小脆弱的人類!
觀光業、旅行業、航空業……,瞬間進入冰河期!
好不容易回溫已2年的台灣房地產業,今年逐月倒退。買賣移轉棟數到了4月,6都全面衰退。
台北市為2,311棟比3月衰退6.9%。
新北市為4,591棟比3月衰退5.3%。
桃園市為3,314棟比3月衰退9.8%。
台中市為3,006棟比3月衰退21.4%,衰退最多。
台南市為1,697棟比3月衰退10.8%。
高雄市為2,684棟比3月衰退13.1%。
當全世界經濟衰退,到處封城,不相往來,工廠停工,生命維持不易,傷亡人數上升,到處瀰漫不安與危險時,買房是大筆金額之大事,迅速受到波及,房市全面衰退、必然之事啊!
受到疫情衝擊,因應政府防疫宣導,使得看屋人數驟減,買方大幅轉為線上看屋。根據市調機構591新建案統計,今年首季新案線上點閱率將破2,600萬次,年增12.6%,衝上新高點!網路不動產行銷勢必成為未來不動產行銷領域中重大的趨勢!
 
二、爆量危老案,時程容積獎勵延長5年
現行「危險及老舊建築物加速重建條例」限時3年的容積獎勵、時程獎勵10%誘因,將在5月9日到期,在地方政府建議下,行政院提出修正草案,經送立院審議後,將原定3年落日的容積獎勵再延長5年,但獎勵會逐年自8%、6%、4%、2%、1%方式遞減,最後在2025年結束。全案經立院審查通過後,4月17日上午在立法院完成三讀。
去年危老重建申請案共計433案,超過前年的3倍!如今,在蔡英文總統喊出「都更危老再突破」的政策方向後,行政院在3月提出《都市危險及老舊建築物加速重建條例》修正草案。
修正草案主要方向在於,根據現行「危老條例」規定,若民眾在條例施行3年內申請重建,將可獲得10%的容積獎勵;但該獎勵即將在今年的5月9日到期,為避免重建申請因獎勵消失而停滯,政院遂提出修法,讓民眾有「補上車」的機會。
內政部營建署統計,截至2020年3月底止,全台危老案申請743件、已核准487件;其中台北市已核准142案,新北市129案。至5月9日危老重建條例的10%時程容積獎勵申請截止日,累計3年全台核准件數可望突破500件,為「超級」爆炸量,明顯「超車」都更條例上路20幾年才857案的速度!危老條例輕薄短小,嚴重打敗了「擁腫不堪」的22年都更條例!
幾乎找不到建地的台北市,為全台危老核准案最多的都市,基地不到100坪的案件就有38案,占26.76%,其中基地不到50坪有6案、占4.22%。
由於危老案無最小面積門檻,在鄰地整合不易之際,預料在危老政策下,未來極小的基地、或面寬狹窄的「紙片屋」,將成為奇特的微小都市景觀!
  目前台北市已核准的危老案中,最小基地為中山區遼寧街45巷的26.62坪案,未來重建後將是面寬大約4.3米的5樓建築。最大基地為內湖潭美工廠;其他較為特殊的不動產,則涵括老戲院日新戲院、老教會財團法人天主教耶穌孝女會等。
若要觀察未來重建後身價最高的危老案,將以「富邦產險大樓」最具指標。
「富邦產險大樓」位於仁愛路、建國南路口,占地916.8坪,所有權人為富邦產險、富邦證券,民國73年完工,使用分區為住3及住3之2,容積率為225%、400%;經921災損後,2016年申請都更改建為地上35樓、地下6層的豪宅商業大樓,3樓以上豪宅約131戶;但由於都更龜速,2019年撤件、改走危老,目前屋齡36年。
 
三、外國人買房創16年來新高點
民國104年6月24日年公布、105年1月1日施行的「房地合一稅」首度對台灣人買房重稅。因以前是太輕稅,甚至土地當年買賣免稅,投資客、投機客當然不習慣繳重稅,立刻銷聲匿跡。
房地合一稅對外國人更是重稅,所得稅法第14條之4第二項「非中華民國境內居住之個人:(一)持有房屋、土地之期間在一年以內者,稅率為45%。(二)持有房屋、土地之期間超過一年者,稅率為35%。」,外國人更是急流勇退。然而中美貿易戰後,許多台商資金回歸,許多透過境外公司回台獵地買房。去年,外國人全年購買台灣不動產高達1,350棟,2016年是房地合一稅實施以來的新高。今年第一季外國人在台灣買房332棟,年增43.3%,更是16年來的新高!雖然是外國公司來買,有不少是台灣同胞。
2016年以前沒有房地合一稅的輕稅時代,外資在2003年看準台灣房市低迷低點,在台灣買房高達2,608棟;2008年兩岸關係轉好,外資買房1,644棟;2015年因應房地合一稅的實施,提前買進1,709棟。其他年度每年僅約1,000棟以上的買房量。
根據移民署統計,去年香港居民居留許可人數為5,858人,比之去年同期增加了41.2%,而去年下半年更是高潮,從每月不到300人暴增到每月800人之多。至於去年整體外僑居留人數則增加了3.5%。可見選擇來台居留的人數整提升了一些。目前香港仍為來台置產的外國人大宗,而台北市、新北市、台中、台南、高雄都是香港人喜歡的都市。去年下半年香港反送終的議題一路延燒到今年年初,使得香港經濟重創,推動了港人來台置產的一波熱潮。而今年年初開始又出現了可堪比擬第三次世界大戰、重度衝擊全世界的新型冠狀病毒疫情,由於台灣防疫表現出色,預期在未來疫情平緩之後,可能也會出現另一波外國人來台購屋的趨勢。
(本文刊載於現代地政雜誌專欄)