108年地政士普考考題解析--土地登記實務

108年地政士普考土地登記實務
 
一、試假設已成年之甲、乙、丙、丁、戊5人共有A土,每人之應有部分為均等;現甲、乙、丙3人依土地法第34條之1規定出售該A地予承買人己,並會同己申辦所有權移轉登記;且申請登記時,共有人甲、乙、丙未附具任何切結文件於登記書類中,試問:此際,甲等人於登記申請書上應註明之事項內容為何?請依土地登記規則及土地法第34條之1執行要點規定說明之?(25分)(請參考土地法第34-1條執行要點第8點第1目;土地登記規則第95條)
答:
登記申請書上應註明之事項:
(一)土地登記規則之規定:
部分共有人就共有土地全部為處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權申請登記時,登記申請書及契約書內,應列明全體共有人,及於登記申請書備註欄記明依土地法第三十四條之一第一項至第三項規定辦理。並提出已為書面通知或公告之證明文件,及他共有人應得對價或補償已受領或已提存之證明文件。
依前項申請登記時,契約書及登記申請書上無須他共有人簽名或蓋章。
(二)土地法第34條之1執行要點規定:
本法條第一項共有人會同權利人申請權利變更登記時,登記申請書及契約書內,應列明全體共有人及其繼承人,並檢附已為通知或公告之文件,於登記申請書適當欄記明依土地法第三十四條之一第一項至第三項規定辦理,如有不實,義務人願負法律責任;登記機關無須審查其通知或公告之內容。未能會同申請之他共有人,無須於契約書及申請書上簽名,亦無須親自到場核對身分。如因而取得不動產物權者,本法條第一項共有人應代他共有人申請登記。
 
二、土地登記第7條及第11條分別規定:「依本規則登記之土地權利,除本規則另有規定外,非經法院判決塗銷確定,登記機關不得為塗消登記。」、「未經登記所有權之土地,除法律或本規則另有規定外,不得為他項權利登記或限制登記。」試問:前開二條規定所稱「本規則另有規定」之情形為何?請分別舉例說明之。(25分)(請參考土地登記第117、143條)
答:
(一)承攬人就尚未完成之建物預為抵押權登記:
土地登記規則第7 條所稱「本規則另有規定」之情形:
例如,土地登記規則第141 條規定:土地經辦理查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或因法院裁定而為清算登記後,未為塗銷前,登記機關應停止與其權利有關之新登記。但有下列情形之一為登記者,不在此限:
一、徵收、區段徵收或照價收買。
二、依法院確定判決申請移轉、設定或塗銷登記之權利人為原假處分登記之債權人。
三、公同共有繼承。
四、其他無礙禁止處分之登記。
有前項第2 款情形者,應檢具法院民事執行處或行政執行分署核發查無其他債權人併案查封或調卷拍賣之證明書件。
(二)土地登記規則第11 條所稱「本規則另有規定」之情形:
此係指同規則第139 條規定,法院或行政執行分署囑託登記機關,就已登記土地上之未登記建物辦理查封、假扣押、假處分、暫時
處分、破產登記或因法院裁定而為清算登記時而言。於管理人持法院裁定申請為清算之登記時,準用之。
辦理時,應於囑託書內另記明登記之確定標示以法院或行政執行分署人員指定勘測結果為準字樣。該未登記建物,由法院或行政執行分署派員定期會同登記機關人員勘測。勘測費,由法院或行政執行分署命債權人於勘測前向登記機關繳納。
登記機關勘測建物完畢後,應即編列建號,編造建物登記簿,於標示部其他登記事項欄辦理查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產或清算登記。並將該建物登記簿與平面圖及位置圖之影本函送法院或行政執行分署。
(二)未登記建物辦理查封登記:
法院或行政執行署囑託登記機關,就已登記土地上未登記建物辦理查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或法院裁定而為清算登記時,應於囑託書中另記明登記之確定標示以法院或行政執行分署人員指定勘測結果為準之字樣。前項建物,由法院或行政執行分署派員定期會同登記機關人員勘測。勘測費,由法院或行政執行分署命債權人於勘測前各登記機關繳納。登記機關勘測建物完畢後,即應編列建號,編造建物登記簿,於所有權部辦理查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產或清算登記。並將該建物登記簿與平面圖及位置圖之影本函送法院或行政執行分署。
參考:內政部98年11月23日內授中辦地字第0980051805號函及內政部98年11月27日內授中辦地字第0980726038號函
 
三、A地所有權人甲將其土地出租予乙,供為建築房屋使用;乙於建築房屋後,為眺望之需,乃與A地相鄰之B地所有權人丙協商合意,就B地之一部分設定不動產役權,並會同向管轄登記機關申請辦理登記。試問:於此情形,其申請不動產役權設定登記時,除依土地登記規則第34條規定應提出登記申請書、登記原因證明文件及B地所有權狀外,其他依同規則規定應提出之文件為何?又,關於是項登記,於土地登記簿上之法定應登記(記明)事項各為何?請依土地登記規定,分別說明之。(25分)
(參考土地登記規則第108、108-1、108-2、109條)
答:
(一)位置圖及占有範圍位置圖:
除應提出申請人身分證明外,土地登記規則第108 條之2 第1 項規定:不動產役權設定登記得由需役不動產之所有權人、地上權人、永佃權人、典權人、農育權人、耕作權人或承租人會同供役不動產所有權人申請之。申請登記權利人為需役不動產承租人者,應檢附租賃關係證明文件。
(二)登記機關應於登記簿記明設定之目的及範圍;並依約定記明下列事項:
土地登記規則第109 條規定:不動產役權設定登記時,應於供役不動產登記簿之他項權利部辦理登記,並於其他登記事項欄記明需役不動產之地、建號及使用需役不動產之權利關係;同時於需役不動產登記簿之標示部其他登記事項欄記明供役不動產之地、建號。前項登記,需役不動產屬於他登記機關管轄者,供役不動產所在地之登記機關應於登記完畢後,通知他登記機關辦理登記。
(三)租賃關係證明文件:
土地登記規則第108 條之1 規定:申請地上權或農育權設定登記時,登記機關應於登記簿記明設定之目的及範圍;並依約定記明下列事項。除第五款外,於不動產役權設定登記時準用之:
一、存續期間。
二、地租及其預付情形。
三、權利價值。
四、使用方法。
五、讓與或設定抵押權之限制。
(四)土地登記簿上之法定應登記(記明)事項:
1、不動產役權設定登記時,應於供役不動產登記簿之他項權利部辦理登記,並於其他登記事項欄記明需役不動產之地、建號及使用需役不動產之權利關係;同時於需役不動產登記簿之標示部其他登記事項欄記明供役不動產之地、建號。
2、前項登記,需役不動產屬於他登記機關管轄者,供役不動產所在地之登記機關應於登記完畢後,通知他登記機關辦理登記。
 
四、試問:得申請土地複丈及建物複丈之情形(或原因)各為何?請依地籍測量實施規則規定,分別說明之。又,對於建物,不得申請建物第一次測量之情形為何?請依同規則規1,一併申述之。(25分)(請參考地籍測量實施規則第204、259、260條)
答:
(一)申請土地複丈之情形:
1、因自然增加、浮覆、坍沒、分割、合併、鑑界或變更。
2、因界址曲折需調整。
3、依建築法第四十四條或第四十五條第一項規定調整地形。
4、宗地之部分設定地上權、農育權、不動產役權或典權。
5、因主張時效完成,申請時效取得所有權、地上權、農育權或不動產役權。
(二)建物申請複丈之原因:
建物因增建、改建、滅失、分割、合併或其他標示變更者,得申請複丈。
(三)不得申請建物第一次測量:
新建之建物得申請建物第一次測量。但有下列情形之一者,不得申請測量:
1、依法令應請領使用執照之建物,無使用執照者。
2、實施建築管理前建造完成無使用執照之建物,無土地登記規則第七十九條第三項所規定之文件者。
說明:
土地登記規則第七十九條第三項:
實施建築管理前建造之建物,無使用執照者,應提出主管建築機關或鄉(鎮、市、區)公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之下列文件之一:
一、曾於該建物設籍之戶籍證明文件。
二、門牌編釘證明。
三、繳納房屋稅憑證或稅籍證明。
四、繳納水費憑證。
五、繳納電費憑證。
六、未實施建築管理地區建物完工證明書。
七、地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。
八、其他足資證明之文件。