2020年十月房地產分析—房市太熱,政府打房打漲價

曾文龍
(國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任)
(致理科技大學 曾文龍不動產學院)
 
一、 房市發燒,政府打房

快一年了,新冠肺炎尚未過去,美國及歐洲昔日讓人羨慕的「先進國家」卻疫情更為慘重!繼幾個月前英國首相確診後,10月正在美國激烈選戰的美國總統川普也確診!但台灣的房地產卻非常勇猛,不但不畏疫情,並且從去年的房地產回溫現象,到現在疫情當前不但更是加熱,並竟然出現「發燒」的榮景!迫使全台灣的房價出現上漲,引起政府的震驚,不得不使出「打房」殺手鐧!
10月31日,內政部首度到6縣市23建案祭出大規模聯合稽查,預售屋炒房的稽查拉高到中央層級,宣示政府打擊炒作房價的決心!第一波出擊鎖定桃園市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市等六縣市,由地方政府盤點市場狀況並針對23個建案,聯合了中央、地方消保、地政及建管單位進行稽查,針對預售屋未取得建照就銷售、使用紅單、廣告不實、買賣契約是否合規、代銷人員執業是否合法、接待中心是否取得雜項執照等六大面向,進行查核。稽查的結果顯示,23建案中,就有高達17個建案出現違反買賣定型化契約大小不等程度的瑕疵,譬如交屋保留款低於總價5%、或預售屋買賣契約中未記載面積落差逾3%可解約等。依據消費者保護法的罰則規定,若限期內未依消保法改正者最高可罰30萬元,再不改可罰5萬~50萬元,並可按次罰款。另外也有建案尚未取得建照即誤導消費者預購房屋,此舉已違反公寓大廈管理條例,或預先使用紅單銷售等廣告不實的行為。依照公平交易法規定,最高可罰2,500萬。
因為新竹房市發燒、秒殺、排隊搶購個案屢有所聞,新竹縣政府開出地方政府第一槍,會同相關單位調查。調查發現有3家知名建商,涉嫌未取得建照執照就銷售房屋,但到案說明的建商都否認有任何銷售行為。依照規定,建商及代銷公司銷售房屋應使用「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」」,但卻以俗稱「紅單」的訂購單,讓消費者預付購屋價款,並意圖藉由紅單炒作房價。如某建商的「秒殺案」,有些投資客搶先拿到紅單後,短時間內即轉售該案「購買權」,利用賺取潛銷價跟未來正式開價之間的價差而獲利。「漏夜排隊案」也是相同的行銷手法。譬如預先搶到的紅單客與建商如協商好買以每坪27萬元潛銷價預購50坪房子,先付20萬訂金,建商約定將來可能開價33萬,最低賣30萬,讓新買家感覺有利可圖,投資客藉由轉單,每坪就可現賺3萬,50坪就立馬150萬獲利入袋。建商所刻意營造搶購、秒殺的不當行銷手段,不僅容易造成買賣方之間的糾紛,也嚴重干擾正常的預售屋市場交易秩序。
 
齊下的打房手段聯袂出招!不僅稽核正熱燒不已的預售個案,試圖抑制紅單炒作亂象,內政部也將「時價登錄地政三法」重新送審。國發會也緊密研究房地產景氣指標,以作為政府監督房價的參考值。疫情時期,整個世界不僅社會正常的交流運作亂了譜,經濟市場也出現失序的現象。過多的熱錢流竄市場,是否對房地產市場產生影響,政府也正高度關注著。
 
二、台中工業土地熱翻天!

房市熱翻天為全台第一熱,因此台中這兩年房屋買賣移轉繳納房地合一稅的數額也是全台第一名,有些剛性需求竟轉換成投機客了!台中的工業區土地也是熱翻天,成交價格不斷上漲!
位居大肚山麓的台中工業區,由於有南北高速公路以及台中港兩大交通利多,對中部地區之經濟繁榮發展有諸多貢獻;而隨著台商資金回流丶物流業進駐台中工業區,台中市工業土地價格每坪單價倍增,今年已來到30萬元上下。
台中市政府目前共受理27件產業園區規劃設置及申請變更都市計畫工業區,有5件已經完成核定公告設置。待全數完成後,總面積將達492.49公頃,相當於3個台中精密機械科技創新園區,預估投資額可達1400億元以上,前景可期。
面對產業投資需地急切,台中的土地需求量今年再創高峰。經發局提出利用公有地加速進行園區開發、協助民間產業小區開發、輔導工廠業者利用毗連非都市土地、工業園區廠房立體化方案、投資障礙排除小組等五大策略,希望能及時補足產業對土地的需求。
市政府開發產業園區包括太平產業園區、潭子聚興產業園區、豐洲科技工業園區二期、大里夏田產業園區、擴大神岡都市計畫產業園區、精密機械科技創新園區三期、烏日溪南產業發展特定區規劃案及新訂大里塗城都市計畫,開發完成後共可提供528.21公頃土地。
台中工業區為台灣中部的一個大型工業區,隸屬經濟部工業局管理,位於台中市西郊大肚台地東側,總面積580公頃,於1980年開發完成,北臨東海大學與台灣大道,南鄰台中市精密機械科技創新園區。
台中工業區內目前計有1000多家工廠,從業員工數約4萬人,年產值可達新台幣3,000多億元;許多新投入進駐的廠商從事高科技產業,研發技術已逐漸從傳統產業轉型為高科技產業。此外,政府勞動部勞動力發展署中彰投分署設立於此。台中世界貿易中心也選擇設立在台中工業區。這裡儼然形成大台中重要的新經濟中心。(本文刊載於現代地政雜誌)
 

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