2019年六月房地產分析—房地產溫熱前進

曾文龍
(國立台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
(致理科技大學 曾文龍不動產學院)
 
一、 一字頭房價最為親民
詩聖杜甫說「安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏」;孫中山說:「居住為文明的一因子,人類由是而獲得之快樂,較之衣食為尤多。」斯土斯有財啊,如何擁有一間自己的房子,庶民的夢想,已迴盪千年!
當前台灣,每坪十幾萬的房子最為親民,但在台北的天龍國早成鏡花水月的惡夢。然而在桃園以南,在中南部則處處可見一字頭的房價,真是愈往南愈幸福啊!例如同樣任職公務員,台北任職跟南部任職薪水都一樣,房價卻差很大。而且任職台北的公務員,工作量相對地比南部繁重,桃園及中南部已成台北人移居的城市!
以台中市為例,台中沿著台74線,太平區房價每坪約14.2萬元,大里區房價每坪約14.6萬,由於平均僅1字頭的親民房價,市場接受度很高,帶動了太平區、大里區近5年的人口成長率接近10%,建商紛紛到這兩區搶地。如坤悅開發、允將、親家、大耀等建商關注這2區庶民剛性需求,陸續推出首次購屋人可以負擔得起的一字頭房價建案;例如北部建商寶佳集團投入約50億元標下太平新光重劃區土地。該區目前3房主力總價800萬元內,都能順利銷售。預期這兩區房市將持續熱絡。近期太平區包括新光重劃區和南太平的長億國小周邊建案也很熱絡,例如坤悅開發的「迎新墅」為當地最大造鎮別墅;同區新案還有「展沅悅居」以及「基創悅境」。大里房市熱區則集中大里1期中興路周邊一帶,近期新案有「坤悅JIA」;鐵路街新案有「允將福砌」;親家建設則在中興路二段近大明路推出「潮世代」,規劃19~26坪,總價468萬起,為當地最低價新案。

二、逆向抵押貸款「以房養老」持續成長
台灣已邁入高齡化社會,到處都是老人。這幾年政府積極請公營銀行推動「以房養老」政策,希望銀髮族能有更好的生活品質與照護。金管會統計,截至今年3月為止,核貸金貸對象以女性(54.34%)為高,男性則為(45.66%)。
  「以房養老」又稱為「逆向抵押貸款」,讓擁有房地產的銀髮族以其居住的房子向銀行抵押貸款,銀行每月支付其生活費用,以保障銀髮族在晚年能有足夠的金錢照顧自己的生活,無須仰賴或拖累子女。此項貸款可支付到其過世後,再由銀行拍賣房屋以清償貸款,所剩餘額再返還給家屬領回。
  截至今年3月底為止,國內共有13家銀行開辦「以房養老」業務,總核貸金額為184.34億元,較去年同期成長了41.3%!
  前3大銀行合計核貸金額高達160.28億元,約承接了「以房養老」高達86.9%的業務量。「以房養老」核貸件數今年3月底為3,362件,相較於去年3月底的2,425件,1年內共增加937件!
  從2015年11月開辦「以房養老」業務以來, 2016年3月的核貸案件僅有125件,當年12月底即快速成長至12,411件;由於各大公股銀行積極推動,銀髮退休人士希望身邊能有更充裕能活用的資金,因此這幾年「以房養老」已呈現穩定成長。
 
三、建築業前輩章民強總裁100歲辭世
在民國60年代、70年代,台灣建築業的巨擘前2名為國泰建設、太平洋建設,金字招牌,閃閃發亮!受到購屋者的青睞與信任!
那個時代建築業太輝煌,到處缺新建案,到處有空地。從民國62年~69年,房價一路上升。為了抑遏房價,台北市政府於民國70年祭出了「空地限建政策」,希望從供給量提高建屋數量,讓價格緩和。若在台北市政府規定範圍內的空地不建築不轉售,則將以土地法及平均地權條例規定課以空地稅或照價收買之鐵腕措施。此舉立即讓熱絡的房市冷卻,並進入所謂「建築業的黑暗時代」,連前2名的國泰建設、太平洋建設都感受景氣轉為為冷清的壓力。建築業為了度過難關,例如迫使國泰建設推出「5015」優惠政策,即給予購屋人50%15年的貸款(那個時代銀根緊,銀行貸款一般只有30%,今天的購屋人很難想像),國泰建設有金融背景才能如此操作,而太平洋建設只好祭出「8020」政策,亦即斷然售屋打8折,吸引了大批購屋人。
太平洋建設章民強總裁眼光銳利,在當年東區還有不少稻田的時代,即在東區推出許多建案,奠立了響噹噹的地位!章總裁重情義,永遠面帶笑容。工作一絲不苟,非常有行動力與執行力。太平洋建設的每筆土地、工地建案及轉投資事業,皆親力親為、全程參與了解,令人尊敬。
本人從民國71年10月到現在共出版了35本房地產著作,第一本書名「房地產過去、現在、未來」曾蒙章民強前輩賜序,非常感謝。該書張總裁(那時的頭銜是台北市建築投資公會理事長、太平洋建設總經理)寫序「引歷史以鑑來茲,是成功者的不二法門,房地產事業猶然,蓋以本業投資動輒鉅億,不論行情、市況、經濟、政治、法律等,無不牽一髮動全身,成敗之間僅在一線,如果缺乏可資參酌、引證的歷史資料借鏡,怎不令人悚慄難前?是以曾君大力輯成本書,得讓同業者有效縮短此間房地產投資摸索里程,實足喝采。」
我的成功高中同學後讀政大企管系,並留學美國回台,從事貿易有成的高老板,4年前竟然突然拿著我36年前送他的政大碩士論文給我看已經泛黃的書皮,訴說著歲月的滄桑,說他正在勤讀,如獲至寶。我說30年前的舊書還能參考嗎?他說裡面談的道理都是一樣的,認為很好用。我聽了也很驚訝!這是一本遙遠與被遺忘的論文!這些內容,我後來把它收錄在我的第一本著作—『房地產過去、現在、未來』,這本書為民國70年代的專業暢銷書,行銷數萬本,專業人士幾乎人手一冊了!從該書可看到民國62年忠孝東路4段房價每坪才22,000元,66年40,400元70年116,700元,而現在呢?同樣的,忠孝東路4段的土地每坪才8,000元,66年75,000元,70年297,520元,而現在的地價呢?
(本文刊載於現代地政雜誌專欄)