(國家考試)108年不動產經紀人--不動產經紀相關法規考題解析

108年不動產經紀人不動產經紀相關法規考題解析(大日不動產研究中心)
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一、消費者保護法所規範之「企業經營者」之定義為何?而企業經營者從事不動產交易應負該法第7條所規定之商品及服務責任,請詳述該條所規定之商品或服務責任之構成要件及損害賠償為何?若消費者依商品或服務責任提起訴訟,得請請該法第51條懲罰性賠償金,請詳述該規定為何?另,詳述該法第10條,於何種情形下,企業經營者有回收義務?
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答:
(一)企業經營者的定義:
指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。
(二)企業經營者就其商品或服務所應負之責任:
1、從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者,於提供商品流通進入市場,或提供服務時,應確保該商品或服務,符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。
2、商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者,應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法。
3、企業經營者違反前二項規定,致生損害於消費者或第三人時,應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者,法院得減輕其賠償責任。
(三)消費者求懲罰性賠償金之規定:
依本法所提之訴訟,因企業經營者之故意所致之損害,消費者得請求損害額五倍以下之懲罰性賠償金;但因重大過失所致之損害,得請求三倍以下之懲罰性賠償金,因過失所致之損害,得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。
(四)企業經營者對於危險商品或服務之處理回收義務:
1、企業經營者於有事實足認其提供之商品或服務有危害消費者安全與健康之虞時,應即回收該批商品或停止其服務。但企業經營者所為必要之處理,足以除去其危害者,不在此限。
2、商品或服務有危害消費者生命、身體、健康或財產之虞,而未於明顯處為警告標示,並附載危險之緊急處理方法者,準用前項規定。
 
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二、不動產之買賣,如委由經紀業仲介者,不動產經紀業者應提出不動產經紀業管理條例地22條第1項所規定之各類文件,其中包括不動產說明書,而該條例第22條第3項對經紀業所製作之不動產說明書內容有何限制規定?另不動產說明書有那些相關人等之簽章以及簽章之時間點?在執行業務過程中,不動產說明書應如何解說?何者為義務人?當買賣雙方當事人簽訂買賣契約書時,應如何處置,該不動產說明書則視為或買賣契約書之一部分?若就不動產說明書之製作及執行過程,有經紀人員未盡其義務,至交易當事人受損害,則受損害者可請求何人負賠償責任?
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答:
(一)不動產說明書內容之限制規定:
1、不得記載本說明書內容僅供參考。
2、不得記載繳回不動產說明書。
3、不得使用實際所有權面積以外之「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等類似名詞。
4、預售屋出售標的,不得記載未經依法領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積。
5、不得記載以不動產委託銷售標的現況說明書、不動產委託承購標的現況說明書、要約書標的現況說明書或建物現況確認書,替代不動產說明書之內容。
6、不得記載房價有上漲空間或預測房價上漲之情形。
(二)不動產說明書簽章責任者及時間點:
1、不動產經紀人於製作不動產說明書時應經簽章。
2、不動產說明書提供解說前,應經委託人簽章。
3、雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時,經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人,並由相對人在不動產說明書上簽章。
(三)不動產說明書之解說對象:
1、經紀人員在執行業務過程中,應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。
2、前項說明書於提供解說前,應經委託人簽章。
(四)不動產說明書之處置:
1、雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時,經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人,並由相對人在不動產說明書上簽章。
2、前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。
(五)經紀業與經紀人員應負之賠償責任:
1、經紀業:
因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約,致委託人受損害時,由該經紀業負賠償責任。
2、經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任:
經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者,該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。
3、調處:
前二項受害人向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償時,視為已向基金管理委員會申請調處,基金管理委員會應即進行調處。
4、請求代為賠償:
受害人取得對經紀業或經紀人員之執行名義、經仲裁成立或基金管理委員會之決議支付後,得於該經紀業繳存營業保證金及提供擔保總額內,向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償;經代為賠償後,即應依第八條第四項規定,通知經紀業限期補繳。