2019年十月房地產分析—商辦廠辦市場熱滾滾!

曾文龍
(國立台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
(致理科技大學 曾文龍不動產學院)
 
一、台灣當前人口密度最高的前十名區域
  人口不斷聚集的區域,能夠吸引人口不斷進入的區域就是好風好水,都市不斷的興盛,這是不需要請教風水師就可以看得出來的。內政部都有各地區人口增減的統計,願意用心去了解各地各大城小城人口移動的趨勢,則一切一目了然。因此若以目前台灣人口密度的前10名來看,這十個區域兩年來也都推動了房價的往上!
目前人口密度最高的前10名分別為台北市的大安、松山、大同、萬華,新北市的永和、蘆洲、板橋、三重,以及台中市北區、高雄市新興區等,這些區域工商業及生活機能很方便,因發展腹地有限使人口相對密集,以永和區來說,每平方公里有3.7萬人居住,為全台最擁擠行政區。高雄市新興區這兩年來房價漲幅為16.6%居第一名,台中市北區、台北市萬華區房價漲幅分居二、三名。房價成長居冠的高雄市新興區從每坪16.3萬元,二年多來已漲至每坪19萬元!這兩年來高雄房屋移轉頻仍,縱然短期內要課高額房地合一稅45%,投資客有賺就跑了!高雄市今年前7月房地合一稅收4.8億元,年增200.6%!為6都最多!高雄捷運美麗島站為南、北高雄交通樞紐,近年來進行的鐵路地下化工程已接近完工階段,主要路段逐漸打通連接南、北高雄,交通利多吸引不少人來此區域購屋,因此推動了房價上揚。台北市萬華區因捷運萬大線已動工,低總價加上低利率讓租屋的無殼蝸牛成了「租不如買」的首購族,1,000~2,000萬元能買二至三房。房價從每坪43.2萬上漲至46.6萬元,受到購屋人歡迎。
 
二、商辦廠辦市場熱滾滾,供不應求
  時代巨輪不斷的轉動,不斷有新的趨勢、新的商機、新的危機、新的黑天鵝。光明與黑暗總是並存,雨天與晴天總是輪替,人類的本能與努力則是不斷研究、努力看出趨勢,檢討修正,趨吉避凶!
  舊的辦公大樓因為外觀老舊、停車位不足、空調系統陳舊等因素需要汰舊換新,需要換屋,加上中美貿易大戰引發台商回流,商辦與廠辦的市場熱滾滾,供不應求,商辦租金呈現上漲趨勢!例如新大樓「南山廣場」出租順利,每坪租金超過4,672元。「國泰置地」每坪月租高達4,568元,這兩大樓每坪商辦租金已然超越了世界馳名的台北101大樓的每坪月租4,411元!
  華固、興富發、遠雄、長虹、國揚、宏普、新潤等國內七大建商積極攻佔商辦廠辦市場,總推案金額初估上看1,500億元,遠雄、長虹總案量甚至超過300億元。
  長虹建設多年耕耘廠辦市場,目前手中握有七筆商辦土地、是上市櫃建設公司中案源最多的建商。該公司案源全位於台北市,如內湖科學園區內有「長虹新世代WTO 13期」、「潭美科技大樓WTO 14期」、「行善路商辦WTO 16期」、「文德民權商辦大樓WTO 17期」等四案,南港重陽路、北士科也分別有逾2,700坪、逾1,200坪土地可供推案。而只租不售的「長虹新時代廣場」市值達100億元,後勢看好。
  遠雄建設位於新北市汐止區的「U-Town二期」總銷售突破160億元,位於台北市南港成功路廠辦案量預估可突破60億元;至於桃園龜山廠辦則位於華亞工業區,總銷金額高達108億元,應是這波商辦熱潮中,擁有最大銷售案量的上市建商。營建股模範生華固建設也將未來推案重點布局在商用不動產市場,預估商辦、廠辦將占營收三成。興富發建設訂下未來五年蓋30棟商辦目標,目前集團手中至少有五大案,總銷突破200億元。宏普建設在台北市大直金泰段商辦案面積高達2,640坪,可售金額預計可達150億元;內湖壹電視大樓旁整合完成的1,100坪地、總銷約50億元。其他如台北市德行西路「宏普世貿」、「宏普經貿」目前已在銷售中。
 
三、地上權風起雲湧,高雄勇奪第一!
  今年國產署第2批地上權案於10月下旬開標,共有14宗列標,標脫4宗,標脫率近3成,其中,包括台北市中正區、台中市北區各標脫1宗,高雄市標脫2宗,分別位於左營、鳳山區,其中台北中正區和高雄鳳山區2宗標脫案,溢價率都超過10%成,國產署官員表示,反映建商對現行地上權制度具有信心,也顯示地上權案最近熱度已有所回溫。合計今年第1批及第2批地上權案,共釋出25宗標的,最終標脫8宗,標脫率約32%,與去年全年標脫率相當。
  今年第1批地上權案,有4宗標脫,其中2宗位於高雄鳳山區及三民區;加上地2批標脫的2宗位於鳳山區及左營區,合計今年標脫的8宗案件中,就有4宗位於高雄市,佔比達1半,奪下第一名!
  永信建設是高雄地上權建案專家,深耕地上權建案多年,這次以1.93億元取得鳳山1,450坪70年地上權土地,平均每坪13.25萬元、溢價率12.55%,將規劃大樓先建後售,並預計在2021年完工銷售。
  永信建設副總經理顧岳軍說,這片基地將規劃地上15樓、地下二樓的集合住宅、約190戶。基地靠近附近短期完銷的「R5新世界」地上權住宅案,有不少客戶等待福誠三街明年6月推出的二期地上權住宅,因平價的地上權住宅需求熱烈,加上公司有辦理地上權住宅的精英團隊,因此本次再標下第四筆地上權用地。
  顧岳軍認為高雄市地上權案地點多數在非市中心區,面積較廣的土地更容易規劃為大型社區,相對管理費也較低,只要交通便捷、年地租也不高,購屋者便能實際感受到成本優勢,銷售上將更為順暢。
  地價不斷拉高,迫使愈來愈多購屋者放棄「有土斯有財」觀念,轉向選擇地上權建案,尤其南部市場表現更為亮眼,根據統計高雄已完工的地上權住宅已達1,355戶稱霸六都,而且銷售普遍順利,地上權住宅在高雄「價量齊揚」勇居全台第一,將影響下一波高雄房地產市場發展趨勢。
  有人認為「有土斯有財」,有土地產權才實在,其實這個古早觀念已經逐漸打破,畢竟只有地上權的房產售價便宜得多。中國實施土地國有制度,等於全部土地都是地上權土地,房價照樣漲翻天!
(本文刊載於現代地政雜誌專欄)