2020年七月房地產分析—資金浪潮湧向土地、房屋、股市

曾文龍
(國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任)
(致理科技大學 曾文龍不動產學院)
 
一、 肺炎未止,房市趨熱

七月真熱。夏天本來就該熱,但天氣過熱真熱,則是人類搞出來嚴重破壞地球的生態。多年以前筆者常說,「宇宙之大,只是因果,有因必有果,善因善果、惡因惡果。」最會算計、互相殘殺的人類,卻沒有算到新冠肺炎!已經8個月了,全球已有高達2000萬人染疫,70萬人死亡,悲慘絕倫,前所未有!而且肺炎方興未艾!自以為聰明偉大的人類,目前仍無法對抗小小的肺炎細菌!然而大家有無想到這8個多月來,大部分工廠停工、飛機停飛,整個地球降溫,汙染大量減少,河流重現清澈,藍天白雲,若非如此,現在的天氣豈不更熱!這難道是老天對人類的嚴重懲罰?一棒打醒人類的貪婪?!
為了救世,為了解救經濟災難,以美國為首的國家拼命印鈔票到全世界,資金氾濫、資金瘋狗浪,湧向了股票與房地產,利率低得不能再低,經濟冷卻,股市與房市卻趨熱,台灣的股市來到史上最高點一萬三千點,土地市場熱滾滾,房市亦趨熱!對如此詭譎與多變的情勢,是福是禍?肺炎是從天而降的貫地黑天鵝,其他的黑天鵝是?是中美戰爭?從經濟戰走入武器戰?經濟戰已經害苦人類,政治戰則更為恐怖,台灣成了大國擺佈的棋子,人類和平鏡花水月!
今年上半年全台土地成交金額創了歷史新高約達1800億!業界心頭熱滾滾碰碰跳!去年土地市場已創新高,今年比去年又增加了28%,可駭的熱度!
建商敢投入巨額搶土地,必需具有最敏感的嗅覺,以前當房地產低迷前景不看好的時候,土地市場幾乎乏人問津,中美貿易戰打打停停,導致世界經濟不安定的劇變。部分台商資金回台布局,去年台灣政府順勢推動回台投資三大方案,吸引兆元投資規模準備回台布局,使得工業土地交易非常熱絡。這兩年低單價的剛性住宅需求非常穩健,使得建商大肆搶購搶標土地。去年立法的境外資金專法,全球追稅避稅趨勢,加速千億資金匯回台灣,使得股市紅通通,房市趨熱。證期局公布到今年六月底共有98檔的國際債券提前贖回,贖回總金額約新台幣9133億元,竟然是去年的32倍!創了歷年新高!資金浪潮波波湧入土地與房市!
商辦市場也是熱滾滾,去年台北市A辦租金約漲2.7%,今年租金續漲至每坪2,835元,年增率1.7%,第二季A辦空置率降至3.2%新低,後市看好!
 
二、 台北市、新北市危老重建熱滾滾

危老重建正走到歷史的高峰!台灣地區房子老舊,都市景觀老舊醜陋,這兩年危老條例的有效推動,老建物最多的台北市、新北市正在加速重建,成績耀眼!
例如台北市到今年的7月底危老申請件數536件;危老核准件數253件;危老建築執照申請件數180件;危老建築執照核准件數76件;申請開工件數36件;危老重建計畫核准率47.2%;危老建築執照核准率42.22%;危老建築執照開工率47.37%;整建維護完工件數已達36件,成果冠全國。
另外,台北市走傳統「都更程序整建維護補助」完工28件,但101年因監察院糾正市府補助商辦大樓拉皮不符合公益性及公平性,自102年起僅能補助純住宅大樓,近年申請件數雖減少,但有轉軌新制簡化程序「老舊公寓增設電梯補助」、「老舊建築物修繕補助」之趨勢。
台北市政府104年起率全國之先,首創免都更程序提供高額經費補助,開辦「老舊公寓增設電梯補助」,業已累積34件申請案,8件完工結案,目前施工中12案也將陸續完成。另「老舊建築物修繕補助」自107年起開辦,累積申請5件,有1案業已施工中。
另開辦「老舊公寓增設電梯補助」,業已累積34件申請案,8件完工結案,目前施工中12案也將陸續完成。更有「老舊建築物修繕補助」累積申請5件,有一案業已施工中。台北市政府都更處表示過往成功案例之住戶對於整維補助方案,均表滿意,尤其日前業已核准之劍潭整宅貳期增設電梯,可服務該社區196戶高齡長者與行動不便者,深獲居民感謝。
市府為因應高齡化社會來臨、改善銀髮族及行動不便者之使用需求並改善建物立面,提升老舊建築物之結構安全,讓市民住的更安心,持續積極推動都市更新整建維護補助政策,期望藉由提供補助誘因,鼓勵市民朋友主動辦理建築物整建維護。
又例如高雄市推動危老重建,案量持續成長!高雄市今年到目前為止已核定47案,較前2年翻倍成長。為激勵市區危老建物汰舊換新,都發局更加碼釋出「放寬住宅區建蔽率」、「放寬容積移轉及增額容積並用限制」、「補助擬具重建計畫費用與重建稅負優惠」,以及「都更危老重建社區輔導說明會」等多項利多,為舊市區以13案居冠、苓雅區9案居次;其中,備受矚目的是位於三民區自立路高客北站基地,規模逾2,000坪,是目前高雄市核定案中最大基地,已核定40%容積獎勵,將開發為面積近萬坪的影城、購物及餐飲等複合機能商場,預估創造新台幣50億元商機,活絡後驛地區的商業機能。
 
(本文刊載於現代地政雜誌)