2020年八月房地產分析—許多地區房地產發燒

曾文龍
(國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任)
(致理科技大學 曾文龍不動產學院)
 
一、 房地產從回溫到發燒
 
三年多前房地產逐步回溫,因為住房的需求、因為年輕人購買力不高,年輕人陸續選擇每坪十幾萬到二十幾萬便宜低價預售屋或中古屋,從新北市淡水、林口、桃園、台中、台南、高雄、屏東,以較低的自備款得以「有殼」、「有巢」,心裡也安定踏實。若不趁景氣較差時進場,改天房地產轉熱、房價上漲,又要買不起房了!
一些所謂的「專家學者」這幾年不斷地唱衰、不斷地講房地產悲慘,但從政府每年的買賣移轉棟數卻看到市場的回溫,這股年輕而無聲的力量持續進入剛性市場,從3年前的每年移轉棟數只有28萬棟,到2年前的29萬棟,到去年的30萬棟,這股年輕的剛性需求撐住了房地產的自住市場。房產是供人住的,不是拿來炒房,投資投機客退散!然而這些低價屋也逐漸上漲了,3年下來每坪也漲了2萬或3萬,如果買的是35坪,漲3萬竟然漲105萬?!這真是讓年輕人竊喜不已啊!則是否考慮賣出呢?雖然有房地合一稅重稅,但是算起來還是有盈餘利潤的!
今年新冠肺炎疫情嚴重,世界的政治經濟紛擾不安,沖垮了航空業、旅遊業、餐飲業、飯店業等等行業,然而中美貿易戰2年了卻未停歇,迫使台商資金陸續回流台灣,台灣利率持續低迷,這些熱錢持續流入房地產,帶動今年5月、6月、7月、8月房地產欣欣向榮,房地產捷報時有所聞!茲以8月各大報的媒體標題,可窺出房地產的溫熱發燒情況:
1、錢太多?!高市預售市場置產族紛紛搶進!房市持續走旺機會高!
2、房市交易熱,今年再戰30萬棟!
3、中古屋市場,淡季變旺季!
4、桃園三重劃區,房價水漲船高!
5、桃園青埔買氣回溫!
6、淡季不淡!8月房市交易仍熱絡!
7、資金潮+危老!台北透天催出百億交易額!
8、住宅產品!熱度不墜!
9、台中七期豪宅夯,國際精品搶進!
10、房市熱!六都移轉年增25%!前八月移轉已超車去年,今年有望戰6年新高!
 
二、房地合一稅繼續成長!

幾十年來,台灣房地產買賣稅賦非常低廉,因為土地買賣是用「土地公告現值」課稅(非市價,甚至遠低於市價)。房屋買賣移轉是用房屋現值課稅(非市價,遠低於市價),這是正確的,房屋是拿來住的,當課以輕稅,但也方便了炒作客減少了很多的稅金!馬英九時代,民怨的第一名就是房價太高了,房價漲不停(當然地價漲得更兇!),因此射出3箭「時價登錄、奢侈稅、房地合一稅」,而只有第3箭才發生巨大的威力。104年6月24日公布的「房地合一稅」屬所得稅法,而非土地稅法,這讓許多人難搞清楚。105年1月1日施行,所得稅法第14-4條規定:「1、持有房屋、土地之期間在一年以內者,稅率為45%。2、持有房屋、土地之期間超過一年,未逾二年者,稅率為35%。3、持有房屋、土地之期間超過二年,未逾十年者,稅率為20%」,也就是說,1年內買賣繳交高稅額45%,2年內買賣繳交稅額35%,因此立刻遏抑了房地產炒作。但超過2年到10年,則稅率降到20%,以鼓勵長期持有!
這幾年房地產回溫,每坪10幾萬的低價位房子也跟著漲價到每坪20幾萬,本來要買房來自住的年輕人發現突然買的房子漲了100多萬,是否乾脆先賣房、先賺一筆再說?!也因此持續不斷因短期買賣而產生的房地合一稅源源進了國稅局的口袋!
據財政部統計資料庫的資料顯示,今年上半年全國房地合一稅的個人稅收為43.6億元,較去年同期的22.4億元,年增94%!創下房地合一稅制實施以來的新高,今年上半年的房地合一稅收增加,主要課稅對象都是105年年1月1日之後取得的房屋。從房地合一稅收增加的幅度可推算,自105年後買進不動產的民眾,今年出售後不動產價格有一定的增值幅度,所以獲利了結入袋。根據統計資料顯示,雙北市以外的房市場,過去4年多的房價走勢逐步升高,因此今年上半年繳交的房地合一稅也較雙北市來得多。
109年上半年全國的個人房地合一稅收金額為43.6億元,六都納稅金額由台中市奪冠,房地合一稅收達10.6億元,年增幅度高達164%,光台中市的房地合一稅收就超越雙北市的總和,顯見在台中市105年以後買進的不動產,今年上半年轉手出售時,許多交易都有明顯獲利。
109年上半年房地合一個人稅收第2高是高雄市, 109年上半年房地合一稅收達7.5億元,台南市則是4.2億元!反觀房價水準最高的台北市,房地合一稅收在六都中卻居最後一名,僅有3.6億元,甚至比台南市還低迷!相較於中南部房市熱絡的交易表現來看,台北市雖然房價止跌回穩,但短期內的上漲空間有限,且可能買方多買房自用,並沒有短期買賣的動機。

 
(本文刊載於現代地政雜誌)