(國家考試)108年不動產經紀人--估價概要考題解析

108年不動產經紀人估價概要解答(大日不動產研究中心)
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一、有一房屋仲介業者對委託人說:「附近甲社區最近成交了2戶,每坪都是18萬,您的房子,也一樣可以賣一坪18萬。」此房仲業者以這2個實例來做比較是否恰當?請從以下資料依不動產估價技術規則之規定分析說明之。(25分)
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答:
(一) 依「不動產估價技術規則」規定分析房屋仲介業者,以勘估標的附近甲社區A戶及B戶最近2個交易實例(如題目所示),建議屋主委賣房子的價格是否適當?
(二)依「不動產估價技術規則」規定分析如下:
1、依「不動產估價技術規則」第 12 條不動產估價師應依下列原則蒐集比較實例:
(1)實例之價格屬正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種類相
同者。
(2)與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者。
(3)與勘估標的使用性質或使用管制相同或相近者。
(4)實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者。
房屋仲介業者,以勘估標的附近甲社區A戶及B戶最近2個交易實例來推估勘估標的價格,依「不動產估價技術規則」,可能會以下問題:
(1)勘估標的附近甲社區A戶及B戶最近2個交易實例之價格,可能不是正常價格,須經比較、分析、調整,不能直接引用。
(2)勘估標的附近甲社區A戶及B戶最近2個交易實例,距離500公尺的「工商綜合區」,而本案勘估標的位於「住宅區」,不是位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者,非適當比較標的。
(3)勘估標的附近甲社區A戶及B戶最近2個交易實例,位於「工商綜合區」,而本案勘估標的位於「住宅區」,兩者之使用性質或使用管制並不相同或相近,不能以「使用現況」來作判斷。
(4)勘估標的附近甲社區A戶及B戶最近2個交易實例,之價格形成日期與勘估標的之價格日期可能不接近,須經比較、分析、調整,不能直接引用。
2、 依「不動產估價技術規則」第 27 條不動產估價師應採用三件以上比較標的,就其經前條推估檢討後之勘估標的試算價格,考量各比較標的蒐集資料可信度、各比較標的與勘估標的價格形成因素之相近程度,決定勘估標的之比較價格,並將比較修正內容敘明之。
房屋仲介業者,以勘估標的附近甲社區A戶及B戶最近2個交易實例來推估勘估標的價格,依「不動產估價技術規則」第 27 條規定,必須要採用三件以上比較標的,2個交易實例不符規定。
(三)由以上依不動產估價技術規則之規定分析,此房仲業者以勘估標的附近甲社區A戶及B戶最近2個交易實例來做比較標的,是不恰當的。
 
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二、數筆土地合併開發利用,應如何估價?應採用何種估價方法?詳細分述如下:
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答:
(一)數筆土地合併開發利用,應如何估價?
依「不動產估價技術規則」第 84 條 數筆土地合併為一宗進行土地利用之估價,應以合併後土地估價,並以合併前各筆土地價值比例分算其土地價格。
數筆土地合併開發之前其個別價值可能不同,合併開發利用之個別貢獻度可能也不同,所以須考量合併前各筆土地價值比例分算其土地價格。
(二)應採用何種估價方法?
依「不動產估價技術規則」第 87 條對以進行開發為前提之宗地,得採土地開發分析法進行估價,並參酌比較法或收益法之評估結果決定其估價額。
1、依「不動產估價技術規則」第 70 條
土地開發分析法,指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化,估算開發或建築後總銷售金額,扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後,求得開發前或建築前土地開發分析價格。
土地開發分析法價格之計算公式如下:
 
V=S÷(1+R)÷(1+i)-(C+M)
 
其中:
V :土地開發分析價格。
S :開發或建築後預期總銷售金額。
R :適當之利潤率。
C :開發或建築所需之直接成本。
M :開發或建築所需之間接成本。
i :開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。
2、依「不動產估價技術規則」第 18 條
比較法指以比較標的價格為基礎,經比較、分析及調整等,以推算勘估標的價格之方法。依前項方法所求得之價格為比較價格。
3、依「不動產估價技術規則」第 28 條
收益法得採直接資本化法、折現現金流量分析法等方法。依前項方法所求得之價格為收益價格。
直接資本化法,指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益,應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。
直接資本化法之計算公式如下:
收益價格=勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益÷收益資本化率
折現現金流量分析法,指勘估標的未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值,以適當折現率折現後加總推算勘估標的價格之方法。
前項折現現金流量分析法,得適用於以投資為目的之不動產投資評估。
折現現金流量分析法之計算公式如下:
 
n’ k n’
P =Σ CFk /(1+Y)+Pn’/(1+Y)
k=1
 
其中:
P :收益價格。
CFk :各期淨收益。
Y :折現率。
n’ :折現現金流量分析期間。
k :各年期。
Pn’:期末價值。
從以上三個估價基本方法的定義、計算方法、蒐集資料等方面考量,本題數筆土地合併開發利用,採用土地開發分析法進行估價,並參酌比較法或收益法之評估結果決定其估價額,較為適當。