2020年六月房地產分析—期待都更危老雙雄並進

曾文龍
 
(國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任)
(致理科技大學 曾文龍不動產學院)
 
一 新北市首例代拆39年釘子戶
 
文林苑拆除釘子戶大失敗後,再經過6年,都市更新條例終於修法在108年1月30日通過,其中一條修法即是關於如何拆除釘子戶,要如何多次的「真誠磋商」,要經過幾道程序走完,才能申請政府公權力代拆!新北市政府於去年通過全國第一個釘子戶代拆辦法,規定代拆的五個步驟為自行協調、實施者申請代拆,公部門再行協調、協商階段、執行階段等。
新北市新店區寶強路一處近3千坪土地上的房屋,91名所有權人39年前決定都更,但因 1戶釘子戶拖延至今,新北市府去年通過「代拆」辦法後,昨天執行拆除,是新北第一件代拆案例,市長侯友宜到場親自坐鎮宣示絕不容許釘子戶影響都更執行,預計6月底拆除完畢後即刻動工,更新後打造成2棟42層、542戶住商混合大樓。除了此案,板橋區也有1處更新案申請代拆,市府在處理中。
新店區寶強段859地號等45筆土地都市更新案,1981年因前建商周轉不靈倒閉,91位所有權人決定進行都更,但其中1人堅持不同意都更,直到去年間,實施者自行協調6次仍沒有結果。公部門今年再進行2次協調,最後在今年4月提送新北市都市更新及爭議處理審議會,經審定後拍板要求於5月9日至6月7日間自行拆除,但待拆戶未在時限內拆除,市府昨依法代拆,讓拖延39年的新店寶強都更案邁向重要一大步!寶強段更新案總面積為約2837坪,基地沿街將預留縮退6公尺做為人行步道、393坪開放空間、363坪公園綠地;更新後建物將提供542戶住戶、進駐4家店鋪,地下4層為停車場,預計2024年完工。侯友宜指出,要翻轉新北城市風貌,都更是條必走的路,很多民眾抱怨都更時間冗長,尤其碰到釘子戶無法解決,去年新北通過全國第一個釘子戶代拆辦法,今年2月實施者申請代拆,經完備程序後,市府展現公權力依法執行,貫徹都更決心!
 
二 時價登錄再躍進
 
實價登錄通過已經8年了,當初通過雖然有不完善的地方,但是立即在市場上產生巨大的效應,大家買賣房屋終於大部分有真實的價格可以參考了,不會再像以前永遠走在房地產的大霧中,也不能再亂說「我賣你真的很便宜,隔壁大樓賣得比我們貴很多……」等等。非常厲害的國稅局也非常的高興,以前買賣無法用實價課稅,只能用落後於市場的「公告土地現值」課稅,台灣成了炒地皮的天堂,少少薪資都要實價課稅,巨大不動產交易卻無法實價課稅,富者愈富,貧者愈貧,真是上帝也瘋狂啊!政府自從推動實價登錄制度以來,所揭露的實價資訊已成為民眾買賣不動產最重要的參考依據,其實施目的就是期望能建立不動產交易資訊透明化,以實現居住正義。本次新制將實價登錄申報義務回歸買賣雙方,透過買賣雙方相互確認,以遏止登錄不實及哄抬價格等現象;同時買賣移轉的申請人在辦理登記時則需一併申報實價登錄資訊,相較於修正前是所有權移轉登記完畢後30天內申報,將有效縮短申報及揭露時程,以避免有漏未申報情形發生。
實價登錄新制經行政院核定將在7月1日正式上路,此次新制修法主要有3大關鍵重點,包括申報義務人不同、申報時點再提前及罰則按輕重比例處罰等重大變革。此外,如有未申報、價格不實及價格以外資訊申報不實時,則依所涉違失情形區分罰則,即申報價格資訊不實者課予較重程度的裁罰,一般交易資訊申報不實者則有改正的機會,更能符合比例原則的精神。
新制內容包括登錄責任從過往的「地政士」回歸到買、賣雙方外,在申請買賣移轉登記時需一併辦理實價登錄,而且新制上路後,建商賣屋就需扛起賣方責任,與購屋民眾共同登錄,倘若出現價格申報不實,不會給予改正期,將直接處3至15萬元罰鍰。內政部指出,目前房地產實價登錄是受託買賣雙方辦理產權移轉登記的地政士申報,不過,7月1日起,該項申報責任回歸到買、賣雙方,也就是建商必須承擔起申報登錄的相關責任,倘若「交易總價」、「車位個數」及「車位總價」等3項價格申報不實,將直接開罰建商,處以3至15萬元不等罰緩,而且可按次處罰。
 
三 沒有效率的政府拖住民間

台灣政府的沒有效率應該是大家都很清楚的事,例如籌備與建設機場捷運竟要20幾年,有效率的國家已經蓋好幾條了!桃園航空城已經籌畫十幾年了,現在仍是荒草一片!台北的大巨蛋也很多年了……真是罄竹難書啊!
吵得全台皆知的「大巨蛋」位於忠孝東路、光復南路和市民大道口街廓。這粒「蛋」前後共孵了快30年了,現在又傳說可能要復工了,這是史上開發BOT時間最長的!使得台北市政府的形象破滅,外國人也不敢前來跟市府合作!
大巨蛋原址為松山菸廠,原來預計2014年完工,2017年舉辦世大運,現在已是2020年6月,沒有人敢擔保它的未來,台北市政府與遠雄簽訂了BOT,已「孵蛋」長達14年,遠雄命運可謂悲慘,也影響了遠雄集團的形象!
目前傳出市府已簽准相關的建照變更程序,估計跑完程序,最快8–9月才能全面復工,期待2022年完工!這五年大巨蛋下游廠商損失數百億,再度印證台灣最大的投資風險就是政府。
遠雄這5年在房地產建案非常爭氣!遠雄建設今年下半年將邁入交屋高峰,估計全年將有五大案完工約165億元入帳,若再加上廠辦處分的獲利,全年業績相當亮眼;遠雄建去年繳交出極閃亮的佳績,高達206.73億元營收,稅後淨利31.39億元,年增率56.64%,EPS達3.89元,創下近三年高點,每股現金股利達3.5元,近期現金殖利率題材被市場期待。而未來商辦的推案占比,也因台商回流及擴廠需求趨勢愈趨增高,將拉高到三成左右。展望2020年,由於受到全球疫情影響,經濟成長率恐會下修,但因中美貿易戰、台商回流的因素,遠雄布局商辦、廠辦兩大產品需求謹慎以對,並持續對六都進行開發,提升土地開發量,以期挹注營運、獲利穩健。遠雄建設去年起陸續在南港、桃園、中和、士北科園區購置土地,目標將廠辦推案比將提升至30%左右,並擴大開發大型客戶或客制化廠辦產品。目前累計有六筆廠辦和商辦正推案中,可售金額達300億元;包括「遠雄U-TOWN」廠辦、規劃下半年推出的南港玉成段總銷約20億元、桃園龜山64億元,及北士科、新莊、中和等廠辦和商辦案。
遠雄建今年預計推案量約270億元,至於完工入帳業績來源,至少五筆新案。未來三年,遠雄建業績將可望維持水準以上。
 
(本文刊載於現代地政雜誌專欄)