2021年元月房地產分析—房市熱,去年賣了32.6萬棟房子

一、 今年元月,房市降溫
 
這幾年房市逐年增溫,民國105年「買賣移轉棟數」只約24.5萬棟,為房市慘狀!106年開始回溫約26.6萬棟,107年繼續回溫約27.8萬棟, 108年突破30萬棟!去年在全球嚴峻的新冠疫情威脅下,台灣房市則在百業蕭條中熱氣滾滾!帶動全台房價上漲,賣了約32.6萬棟房子!並且,驚動政府打房!
因此,房市景氣暫降溫。根據內政部統計資料,今年1月六都房屋買賣移轉棟數,台中因交屋潮帶動,房屋買賣移轉量為5,536棟、月增4.6%!是六都成長率唯一出現成長;其餘五都交易量則衰退,高雄市房屋買賣移轉3,617棟、月減幅15.5%最大;桃園買賣移轉4,128棟、月減幅12.9%次之;新北市5,726棟、月減幅10.6%,台北市買賣移轉量為2,968棟、月減幅8.7%,台南市2,077棟、月減7.8%。
台中1月交易量在北屯區爆大量,因為例如「豐謙蜜之地」、「惠宇敦北」、「大毅55Ways」、「登陽春賞」、「精銳萌未來」等幾個建案皆趕在農曆春節前交屋,買賣移轉登記數量大為成長!
高雄去年12月有4,200棟的交易量,為全年買賣移轉棟數的最高點,在基期較高的基準下,因此今年1月減幅較明顯,但買賣移轉量仍創近七年同期新高!
去年12月央行推出新一波的選擇性信用管制措施,市場交易狀況受到影響,反應在1月的買賣移轉棟數上,導致今年1月與前一月相較,出現負數。
政府打房祭出地政三法(平均地權條例、地政士法、不動產經紀業管理條例)、元月除了碰到農曆春節將至,買方期待價格下跌,暫時觀望市場,也是造成1月交易量減少的原因。
 
二、營建業大缺工的危機!
 
房市太熱了,全台到處都有新建案開工,預售屋也賣得順利!然而嚴重的問題來了,目前全省到處都嚴重缺乏基礎工程工人和模板工,許多建商建議政府鬆綁法令,開放移工來因應市場急需人力之問題,否則若建築業未能如期完工交屋所面臨的危機,將會引發營建業的嚴重連環爆,以及與購屋人的大量糾紛!
不動產業是市場經濟的火車頭!不動產業蓬勃發展將帶動許多行業如模板、鋼筋、水電管線配置、大理石、磁磚、室內裝修…等數百種不同類別行業生意興盛。台灣目前普遍面臨技術斷層的嚴重問題,平常連水電工人都很難找,許多店家也都是普遍高齡的老師傅,現代年輕人能禁得起磨練的很難找,多數人不肯學這種粗工。加上政府偏重勞工權益的一例一休制度,相關行業大多周休二日,工班每逢週日只能停擺,即使想趕工也不得不承受假日加班工資加倍的高成本!
去年以來受新冠肺炎疫情影響,大陸建築原物料減少出口,加上人力和技術勞工短缺,已造成許多工程建案進度受影響、甚至可能停工的困境。營建業自去年以來就大缺工,缺工問題引發工期拉長,工資上漲占這一波營建成本壓力的四分之三,例如模板工一天工資喊到3,800元,臨時工更從去年一天2,500元左右,今年上調到2,800~3,000元。六都中又以新竹、台中、台南、高雄最為缺工。
工、料上漲迫使營建成本上漲10%,公司的因應策略,常見有建案銷售與開工分開進行,建案改採先建後售或邊建邊售;或者大宗原物料先發包;建案視區域與個別條件適時調漲,以反映營建成本。工資上漲壓力很大,薪資已比過去漲約數倍,市場上仍是工人難求,目前工人一個月薪水已從7萬漲到12萬元,工資上漲壓力成了營建業者非常大的難題。
 
三、 社會住宅照顧無殼蝸牛
 
房市太熱了,銀行爛頭寸很多,游資氾濫,流向房市興波助瀾。然而買不起房子的人永遠買不起,只能租屋!這幾年租金卻也一直上漲,不但「台北居,大不易」,各城市也陸續出現這樣的社會問題!
廣建社會住宅,讓弱勢者有屋可住,且能夠負擔得起,這是政府的政策與責任。 「社會住宅」有三種來源:政府直接興建、獎勵民間興建,或是鼓勵民間將空屋釋出,供民眾承租。為讓社會上更多的弱勢者有屋可住,社會住宅以低於市場行情的租金、並採取「只租不售」的模式。住宅法第4條規定,直轄市或縣(市)轄區內之社會住宅,提供至少30%以上之比率,出租予經濟或社會弱勢者(包括低收入戶、65 歲以上老人、身心障礙者、遊民等),作為承租的優先戶;此外也提供一定比率給未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住之需求者。
行政院在2017年核定「社會住宅興建計畫」,預計在八年內(即2017~2024年)提供社會住宅20萬戶,其中政府自行興建12萬戶,包租代管8萬戶。而在政府興建的12萬戶中,依據內政部統計,截至2020年底,已完成約1.7萬戶,興建中的約1.9萬戶,執行進度顯得落後;另包租代管媒合約1.3萬戶。將興建完成及媒合成功之社會住宅合計,僅占2020年第三季底之全國住宅總存量899萬戶的0.3%。社宅需求者之中籤率偏低,以台北市及新北市推出的案件為例,絕大多數在10%以下,甚至有些低到只有2%,需求遠遠大於供給,各級政府在推動上尚有許多努力空間。
台北市政府在推動社會住宅上的努力值得肯定;然而日前所推出明倫社宅,其中三房型月租竟高達4萬多元,顯然超出一般中低所得者的負擔,引起不少爭議及討論。雖然租金合乎低於市場行情的規定,卻遠高到有違社會住宅為照顧無殼蝸牛住的權益的宗旨。除了興建成本過高、設計華而不實、附屬建物(陽台等)過大等問題有待改善外,台北市租屋市場價格高,也造成高租金的主因。引進「混居」概念,雖可矯正「鄰避效果」,防止被標籤化為「貧民窟」,確有其正面意義;然若因租金大幅超過經濟及社會弱勢者的負擔,以致弱勢者進住比率偏低,仍有違居住正義。
詩聖杜甫一生窮途潦倒顛沛流離,他在成都浣花溪邊的草堂,被一陣狂風吹倒,雖已無屋可住,卻仍心繫天下窮苦之人,在其〈茅屋為秋風所破歌〉中,感慨而寫下:「安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏,風雨不動安如山!」。政府應以經濟效率的方式提供弱勢取得社會住宅。適足、低廉、實用、安全、避震、防火、有尊嚴的社會住宅,能讓天下寒士都租得到、住得起,居住正義才能真正落實! (本文刊載於現代地政雜誌)