2020年五月房地產分析—疫情房市,平緩前進

曾文龍
(國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任)
(致理科技大學 曾文龍不動產學院)
 
一、房租一直上漲
 
奔碌一生買不起房,只能租屋流浪,確是悲哀與影響內心安定的事。然而若租金太貴不堪負荷,或貪心房東連連上漲則是另一件痛苦不堪的事。有一位非常貪心的老闆對如何當房東卻有暖心的一面「有人租我房子,長期租我房子,我要非常謝謝房客,怎忍心一直漲房租呢?!」其實這樣的房東並不多,貪婪人性總想
一直漲房租。
根據內政部統計,全國租金指數從2011年2月的96.21到目前已連漲9年,
真是可怕與無奈啊!到今年3月租金指數已達到103.49!買不起房只好租房,租屋市場熱絡,租金不斷攀升。
特別是台北市、新北市,房價太高買不起,但工作機會大多在台北、新北,為了工作方便只能選擇住在台北新北,但這兩個都市的租金漲得最多。台北市東區的套房租金一個月兩萬多塊為常事,薪水就去掉一半或更多了,因此退而求其次,從租套房改為租雅房,從原來住10坪退為5坪有地方窩居就好了,或到更偏
遠的地區去租房,以減輕負擔。
住宅法第三條規定,政府應興辦或獎勵民間興辦「社會住宅」即專供出租用之住宅及其必要附屬設施。第一條規定「為保障國民居住權益,健全住宅市場,提升居住品質,使全體國民居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境,特制定本
法。」
因此蔡英文總統上任後全力推動8年20戶「社會住宅興辦計畫」,日前109年4月統計,社會住宅推動進度僅到達51599戶,進度嚴重落後。其中台北市22685戶、新北市10544戶。
 
二、房價一直上漲
 
唐朝大詩人杜甫是窮詩人,買不起房,住的是茅草房,只要碰到大風大雨,情況更是悲慘,
「八月秋高風怒號,卷我屋上三重茅。茅飛度江灑江郊,高者掛罥長林梢,
下者飄轉沈塘坳。
南村群童欺我老無力,忍能對面為盜賊。公然抱茅入竹去,脣焦口燥呼不得,
歸來倚杖自歎息。
俄頃風定雲墨色,秋天漠漠向昏黑。布衾多年冷似鐵,嬌兒惡臥踏裏裂。床
頭屋漏無乾處,雨腳如麻未斷絕。自經喪亂少睡眠,長夜霑溼何由徹!
安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏,風雨不動安如山!嗚呼!何時眼前
突兀見此屋,吾廬獨破受凍死亦足!」
杜甫因而留下千古之嘆,傳誦至今「安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏」,居住大事,古今同嘆,根據內政部近日發布的去年108年第4季全國房價負擔能力統計,全國房價所得比8.58倍,較前一季上升0.1倍,高於去年同期!
台北市買房負擔一直高居第一名,房貸負擔率57%即買房後60%的收入要繳給銀行,成了終身屋奴,而且要努力14年才有能力買房,第二名為新北市,房價所得比11.72倍,房貸負擔率48.01%,第三名為台中市,房價所得比為9.8倍,房貸負擔率40.16%,負擔最輕鬆的最後一名為嘉義市,房價所得比僅5倍,房貸負擔率僅20%,住在嘉義真的是一個買房的理想的城市,然而嘉義也是人口外流的城市。
倒數第二名為屏東縣,房價所得比為5.29倍,房貸負擔率21.65%,倒數第三名為嘉義縣,房價所得比5.41倍,房貸負擔率為22.16%,倒數第4名為北台灣的基隆市,房價所得比為,5.07倍,房貸負擔率23.34,住在基隆到台北上班應為不錯的。
筆者在國立台北科技大學估價師學分班講課多年,常常有來自基隆的同學到台北上班,晚上來充電上課,再回到基隆,交通尚方便,甚至也有來自宜蘭的同
學。
 
三、內政部表示囤房問題不嚴重

常有學者專家抨擊臺灣囤房問題嚴重違反居住正義應課以重稅,主管房市住宅政策的內政部次長花敬群,在蔡英文520就任當天,在臉書談居住政策,表示「有些人視為天大正義的囤房稅,我再說一次,那是無效且無理的錯誤建議。證據在以前已經提出很多次,如果還有所謂專業人士繼續倡議,那就是百分百的理盲與無理取鬧。」內政部提出數據,說明囤房問題在台灣尚不明顯。依據財政部107年房屋稅籍所有人歸戶統計數字推估,持有一間房子的人共擁有約800萬間房子,占總數75%;持有四間以上房子的多屋者共擁有約47.7萬間房子,占房屋總數4.5%。此外,分析107年9月至108年8月間買屋與賣屋者擁有房屋的比例,首購者購買的住宅佔全部交易量的71%,擁有一屋者賣出的住宅則占整體交易量的44%。相較之下,擁有四屋以上者所購買的住宅僅占全部交易量的3.8%,賣出的住宅則為整體交易量的13%。整體數量看來,多屋者在這段期間擁有的住宅數量減少約1萬3,000戶。
現在擁有少屋者買屋多、賣屋少,擁有多屋者則是買屋少、賣屋多。住宅分配是從原來擁有多屋者手中逐漸移轉給首購族,整體住宅權屬的分配正朝向均衡趨勢發展。
內政部認為,課徵囤房稅對逼出空屋效果不彰,並點名台北市實施囤房稅,對降低空屋率的效果不顯著。台北市囤房稅的精神,增加多屋族的持有成本,囤屋稅、空屋率沒絕對關係,且空屋關鍵是「利率」,並建議不同持屋數量,採「差別化利率」。
過去曾擔任北市府財政局長、現任台北市政府副秘書長陳志銘受訪時表示,他不解為何內政部要把囤房稅、空屋連結在一起,台北市囤房稅的精神,是增加多屋族的持有成本。
 
(本文刊載於現代地政雜誌專欄)