2020年九月房地產分析—房市發光發熱

曾文龍
(國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任)
(致理科技大學 曾文龍不動產學院)
 
一、 人口是王道,冷城市再度發熱
 
一個城市,有人才有生氣,人潮即是錢潮。一個城市有沒有前途就去看人口統計數字,去看到五年來甚或10年來,人口是增加或是衰退最準確了!比看玄妙的風水地理還理智、還準確得多!
20年前,筆者從內政部的統計表發現,那個時候的台北內湖10年來人口一直增加,而一些老舊市區則人口衰退。今天的內湖更是不同凡響了,高樓林立、湖光山色,已有大都市的風範,人口更是不斷地密集成長!
分析城市人口的起落還可以更深入細分,還可以分析每個里、每個街道的人口起落,學問大矣哉!
前10年台北市房價一路飆漲,漲得太兇了,隔鄰的新北市也跟漲價,當台北房價每坪漲到100萬時,新北市也漲到台北市的一半—每坪50萬!老百姓叫苦連天啊!因此台北市新北市開始移民房價較低廉的桃園,再到新北、台北就業,不得已啊!
人口不斷流出的新北市,前幾年因房市不景氣房價下跌,因此新北市人口陸續回流到特別是房價相對親民的地區。由於近年房價稍微趨跌,價格漸趨合理,加上重劃區開發的題材,以及諸多重大交通建設陸續開通,讓許多住民再度回流新北市,淨遷入人口終於由負轉正!
根據新北市政府民政局資料,統計104年以來新北市淨遷入人口,新北市104年至106年淨遷入呈現負成長狀態,而107年起,淨遷入人口由負轉正,在108年時更達到近2萬的淨遷入人口。109年前8月淨遷入已達9,141人,預估全年有機會突破13,000人,可見新北市因就業、交通與生活機能的種種利多優勢,對民眾仍有強大誘因。今年新北淨遷入人口排名前十名行政區,第一名為林口區,前八月達3,355人。林口近幾年在機場捷運、三井OUTLET及量販店等建設陸續到位後,生活、交通機能逐漸成熟,且原來的工業區提供許多就業機會,使人口逐漸增加,再加上國際媒體園區的計畫正方興未艾,美好的前景,使得目前平均單價來到每坪25.5萬左右。
淨遷入人口第二名行政區是淡水區。淡海輕軌的通車、未來淡北道路、淡江大橋的完工,能有效改善淡海新市鎮最令人頭痛的交通擁塞問題。目前淡水區的移入人口多位於淡海新市鎮中。剛開幕沒幾年的美麗新廣場提供居民購物、娛樂的需求,生活機能亦完善,且平均每坪22.3萬的房價相較於新北其他地區尚屬親民,也吸引許多人口搬遷至此,未來淡海新市鎮二期開發之後,相信整體區域規劃與發展將更加成熟。
排名第三位的是汐止區,淨遷入人口近2,000人。這幾年汐止區提供了不少工作機會,其地理位置與北市內湖區與南港區比鄰,房價相較於首善都會台北可說相對合理親民,成為民眾購屋的考慮標的。
觀察人口遷入呈正成長的行政區主要有三大優勢,一是交通捷運、二是重劃區規劃、三是有新穎題材、地段優良的行政區,往返台北、新北兩地通勤的民眾非常之多,交通的便利與否是影響房價極為重要的因素。
 
二、高雄台南土地標售很順利

最近碰到來自台南產業工會的理事長,本身是建築業,發出良心的感嘆:「台南市長怎麼可以熱中標售土地!一直賣祖產!」
最近高雄市政府於9月15日進行第3季的土地標售,脫標率達到100%!標出13億餘元!政府比民間還利害,更是賣土地賣祖產的高手!總計前3季標售金額46.3億元,輕鬆達成了年度預算的35.6億元!因此有人在陳其邁市
長臉書就酸說:「一上任就賣地!」
高雄市今年第3季開發區土地標售,共推出12標14筆土地,結果吸
引70標投標,以77期、87期重劃區及高雄大學區段徵收區最熱絡,脫標
率更達100%,總計標出13億6179萬元,平均溢價達35%,創下高雄縣市
合併後的第2高。
高雄建商非常有眼光,這幾年高雄市政府地政局標售土地,都踴躍進場搶,已有多次傳出100%標售,政府果真是賣土地高手!

三、房地市場繼續發燒

本月(9月)媒體幾乎天天報導房地產銷售捷報,甚至傳出預售屋秒殺
售罄,「為何幸福來的如此快?!」「為何賣得如此快速?」學者更是一頭霧水,甚至認為是「假的吧?」「不要相信!」
隨手俯拾9月的房地產市場報導,更是引用到手軟呵!
1、台中土地交易熱,外資上半年進軍買土地面積居六都雙冠!
2、房市熱呼呼,購屋客層大風吹!
3、國泰調查:買房意願創十年最高!
4、南台灣低總價宅,買氣火熱!
5、新北淡水,房市交易大增!
6、北台灣五大戰區,掌聲如雷!
7、北台灣鬼月推案量,創五年次高!
8、台商回流,雙北企業總部潮需求熱
9、中捷驚驚漲,大慶站七年漲七成、這站爆黑馬!
10、三大行庫不動產放款,續燒!
11、台中七期火紅,億元豪宅熱賣
12、南科帶動,台南大橋重劃區房價飆!
13、台中928檔期總推案量金額突破500億元,創歷年新高!

(本文刊載於現代地政雜誌專欄)