2019年五月房地產分析—上半年溫熱,下半年恐觀望

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(國立台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、 五月六都房市,台中跑第一
根據六都地政局公布今年5月買賣移轉棟數,六都交易持續溫熱,共達到21,991棟,比4月成長14.9%!比去年同期成長7.8%!
5月房市表現最佳的為台中市達4,141棟,月增率25.6%!年增率13%!台北市為2,743棟,月增率22.4%!年增率4.3%!新北市5,598棟,月增率17.2%!年增率3.3%!桃園市3,667棟,月增率20%!年增率8.8%!台南市2,216棟,月增率7.3%!年增率1.2%!原來最威猛的高雄,5月為3,626棟,但比4月減少2.2%,韓流熱度已減弱,但年增率仍高達15.7%!為年增率的第一名!
5月房市交易棟數其實乃反應4月的交易情況,因為成交案件必須送到地政事務所辦理產權登記手續,流程就約要一個多月了!
5月房市真正交易情況就要觀察全台灣各大房仲品牌的房屋成交情形最為清楚了。5月房市受到兩大政治變數的影響,市場趨向觀望,熱度已減緩。影響房地產市場景氣的變數有數十個之多,然而最大的影響變數則為政治因素,再來是政策因素。很多人討厭政治不關心政治,然而政治每天都如影隨形影響著我們。
5月最大的政治因素為中美貿易戰,不但沒有緩和,反而有愈演愈烈的趨勢,中美兩大國僵持不下,甚至氣氛轉硬,台灣蕞爾小島,夾在美中兩大國之間喘息,受到巨大的壓力,因此5月房市開始趨向觀望。另外一個政治因素則是台灣總統大選將起跑,國民黨民進黨兩大政黨總統候選人即將明朗化,然而整天都在吵雜誰是總統候選人?已造成社會的紛亂,到了下半年選舉愈趨激烈,房市則只有愈趨紛擾震動,悲哉!台灣人民!
 
二、新北市工業廠辦搶搶滾
三年來工業地產市場成交熱絡, 2016年工業區土地交易金額高達358億元、約占全年土地交易金額833億元的43%;2017年和2018年成交金額為204億元、278億元, 2019年前5月,成交量更達到262億元。累計今年前5月,工業地產(包括工業區土地、工業廠房和廠辦)成交量已達420億元。
美中貿易戰升溫,台商回流台灣,這些大老闆,除了極有能力買豪宅,帶動了豪宅市場,回台首選最急切的則是買工業用地衝刺事業最為重要。由於桃園工業土地較低廉,又有國際大機場、機場捷運、高速公路,南來北往交通便捷,受到廠商的熱衷。
新北市工業廠辦雖價格較高,但因為大台北產業鏈集中,交通極其方便,仍然受到台商的熱烈關注。台北市廠辦供給有限,且價格最高,因此近三年多往新北市移動。近三年七個主要廠辦市場,包括中和、三重、新莊、五股、新店、土城、汐止,每年交易約7.8萬坪至9.9萬坪,其中以汐止最為熱絡,2016年約達2.4萬坪,2017年約3萬坪,2018年約2.3萬坪,連續三年都為新北市廠辦市場第一名,成交量高占新北市都約三成!是新北廠辦市場最受青睞的區域。
汐止、中和、新店等廠辦交易熱絡,因這三區早期即已經開發幾處科技園區,如遠東ABC系列、江陵台北矽谷系列、東帝士東方科學園區等,科技公司形成群聚,台商回流找廠,這些區域特別有吸引力。除上述三區,近年受惠捷運加持,新莊、三重、土城不少工業廠房晉升為科技總部,交易量也呈現逐年往上的趨勢,如土城即已連續二年交易突破萬坪。
 
三、桃園是年輕人移居天堂
近年來大台北地區雖然房價約有10%以上幅度的下修,但薪水階級對於已經上漲極高的房價仍是望塵末及。因為機場捷運通車,桃園交通的便捷及相對大台北區較為低廉的房價吸引年輕人首購遷移。桃園市升格之後,桃園市政府推動豐沛的育兒津貼,捷運綠線拍板定案,種種利多讓近6年來桃園市的淨遷入人口勇冠全台!今年上半年的329、520兩大強銷檔期,市場推案量就高達1,300億元,真是熱鬧滾滾!
隨著機捷通車,機能完整的生活圈也而逐步成形,吸引了購屋者的青睞。目前機捷終點站為A21環北站,未來在2021年、2026年也將陸續通車至老街溪站及中壢車站。未來桃園機場、高鐵桃園站及中壢車站將由線而面連成一環。桃園市圖書總館、桃園會展中心及南區大型體育園區的加速開發,華泰三期、A19環球購物中心、全台最大的IKEA旗艦店、大江購物中心二期等大型商場陸續開幕,交通建設及繁華商場預期都將為桃園帶來一片欣欣向榮,使得桃園市民將享有更便利自在、機能豐富的生活圈。
除了政治因素影響房市之外,政府政策也扮演極為關鍵之力量。桃園市政府以優惠豐厚的社會福利、貫串南北的交通建設,吸引不少雙北首購族、北漂族入住。統計人口平均年齡桃園市僅38.6歲,為六都之中平均年齡最為年輕的都會區!加上中美貿易戰衝擊之下而回流的台商,也紛紛以擁有陸海空便捷交通運輸系統的桃園做為事業新基地,台商如廣達電腦、亞旭電腦、迅得科技、迎廣科技等科技大廠已陸續在桃園投入上百億金額資金。桃園人口24年來逐年成長,為全台冠軍,在人口、交通、區位、產業四大強力優勢下,區域發展快速,推動桃園房市景氣繼續攀升,受到購屋者特別的關注。
(本文刊載於現代地政雜誌專欄)