(國家考試)110年不動產經紀人--土地法與土地相關稅法概要考題解析


110年不動產經紀人土地法與土地相關稅法概要解答(大日不動產研究中心)

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一、何謂「原地價」?「原地價」在課徵土地增值稅的作用為何?配偶相互贈與之土地,不課徵土地增值稅。但於再移轉依法應課徵土地增值稅時,其「原地價」為何?請依規定說明之。(25分)

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(一)「原地價」之意義

      依據平均地權條例第38條第2項之規定,所稱原規定地價,係指中華民國五十三年規定之地價;其在中華民國五十三年以前已依土地法規定辦理規定地價及在中華民國五十三年以後舉辦規定地價之土地,均以其第一次規定之地價為原規定地價。

(二)「原地價」在課徵土地增值稅之作用

    1.依據平均地權條例第38條第1項之規定,土地所有權移轉,其移轉現值超過原規定地價或前次移轉時申報之現值,應就其超過總數額依第三十六條第二項之規定扣減後,徵收土地增值稅。亦即,作為起算土地漲價總數額之基礎,以計算課徵土地增值稅之用。

    2.復依土地稅法第31條第1項之規定,土地漲價總數額之計算,應自該土地所有權移轉或設定典權時,經核定之申報移轉現值中減除下列各款後之餘額,為漲價總數額:

   (1)規定地價後,未經過移轉之土地,其原規定地價。規定地價後,曾經移轉之土地,其前次移轉現值。

   (2)土地所有權人為改良土地已支付之全部費用,包括已繳納之工程受益費、土地重劃費用及因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地者,其捐贈時捐贈土地之公告現值總額。

(三)配偶間相互贈與申請不課徵土地增值稅後再移轉時計徵土地增值稅之「原地價」

      依據土地稅法第28條之21項規定,配偶相互贈與之土地,得申請不課徵土地增值稅。但於再移轉依法應課徵土地增值稅時,以該土地第一次不課徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅。


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二、外國人在我國取得地權之基本條件與限制為何?請依規定說明之。(25分)

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關於外國人在我國取得地權之基本條件與限制,爰分別說明如下:

(一)外國人在我國取得地權之基本條件

      依據土地法第18條之規定,外國人在中華民國取得或設定土地權利,以依條約或其本國法律,中華民國人民得在該國享受同樣權利者為限。

(二)外國人在我國取得地權之限制

    1.種類之限制

      依據土地法第17條之規定,左列土地不得移轉、設定負擔或租賃於外國人:一、林地。二、漁地。三、狩獵地。四、鹽地。五、礦地。六、水源地。七、要塞軍備區域及領域邊境之土地(第1項)。前項移轉,不包括因繼承而取得土地。但應於辦理繼承登記完畢之日起三年內出售與本國人,逾期未出售者,由直轄市、縣(市)地政機關移請國有財產局辦理公開標售,其標售程序準用第七十三條之一相關規定(第2項)。前項規定,於本法修正施行前已因繼承取得第一項所列各款土地尚未辦理繼承登記者,亦適用之(第3項)。

    2.面積及地點之限制

      依據土地法第19條之規定,外國人為供自用、投資或公益之目的使用,得取得左列各款用途之土地,其面積及所在地點,應受該管直轄市或縣(市)政府依法所定之限制︰一、住宅。二、營業處所、辦公場所、商店及工廠。三、教堂。四、醫院。五、外僑子弟學校。六、使領館及公益團體之會所。七、墳場。八、有助於國內重大建設、整體經濟或農牧經營之投資,並經中央目的事業主管機關核准者(第1項)。前項第八款所需土地之申請程序、應備文件、審核方式及其他應遵行事項之辦法,由行政院定之(第3項)。

    3.用途之限制

      依據土地法第20條之規定,外國人依前條需要取得土地,應檢附相關文件,申請該管直轄市或縣(市)政府核准;土地有變更用途或為繼承以外之移轉時,亦同。其依前條第一項第八款取得者,並應先經中央目的事業主管機關同意(第1項)。直轄市或縣(市)政府為前項之准駁,應於受理後十四日內為之,並於核准後報請中央地政機關備查(第2項)。外國人依前條第一項第八款規定取得土地,應依核定期限及用途使用,因故未能依核定期限使用者,應敘明原因向中央目的事業主管機關申請展期;其未依核定期限及用途使用者,由直轄市或縣(市)政府通知土地所有權人於通知送達後三年內出售。逾期未出售者,得逕為標售,所得價款發還土地所有權人;其土地上有改良物者,得併同標售(第3項)。前項標售之處理程序、價款計算、異議處理及其他應遵行事項之辦法,由中央地政機關定之(第4項)。






2021-12-16

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