(國家考試)110年不動產經紀人--估價概要考題解析


110年不動產經紀人估價概要解答(大日不動產研究中心)
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一、不動產市場因為世界各國疫情趨緩開始活絡,不動產買賣不論是新屋、中古屋都出現很特殊的交易案例現象,根據不動產估價技術規則規定,不動產估價時對於比較標的如果無法有效掌握,應不予採用的情況有那些?試說明之。

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答:

(一)依據「不動產估價技術規則」第23條 比較標的有下列情況,應先作適當之調整;該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時,應不予採用:

1、急買急賣或急出租急承租。

2、期待因素影響之交易。

3、受債權債務關係影響之交易。

4、親友關係人間之交易。

5、畸零地或有合併使用之交易。

6、地上物處理有糾紛之交易。

7、拍賣。

8、公有土地標售、讓售。

9、受迷信影響之交易。

10、包含公共設施用地之交易。

11、人為哄抬之交易。

12、與法定用途不符之交易。

13、其他特殊交易。

     (二)本條所列幾種情形均有可能使價格發生偏差,所以不能直接以其交易價格來比較求取勘估標的之價格。例如本題所述「不動產市場因為世界各國疫情趨緩開始活絡,不動產買賣不論是新屋、中古屋都出現很特殊的交易案例現象」,買賣可能因為上述「2、期待因素影響之交易;11、人為哄抬之交易等因素」使交易價格發生偏差,估價時,應先作適當之調整;該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時,應不予採用。



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二、社會住宅包租代管的政策讓不動產經紀人投入租賃仲介,根據不動產估價技術規則規定,不動產經紀人要如何提供租戶租金估計建議?試敘述分析之。

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答:


(一)依據「不動產估價技術規則」第132條新訂租約之租金估計,得採下列方式為之:

1、以新訂租約之租賃實例為比較標的,運用比較法估計之。

2、以勘估標的價格乘以租金收益率,以估計淨收益,再加計必要費用。

3、分析企業經營之總收入,據以估計勘估標的在一定期間內之淨收益,再加計必要費用。

(二)依據「不動產估價技術規則」第133條續訂租約之租金估計,得採下列方式為之:

1、以續訂租約之租賃實例為比較標的,運用比較法估計之。

2、以勘估標的於價格日期當時之正常價格為基礎,乘以續租之租金收益率,以估計淨收益,再加計必要費用。

3、以勘估標的原契約租金之淨收益,就其租金變動趨勢調整後,再加計必要費用。

4、分析勘估標的原契約租金與市場經濟租金之差額中,應歸屬於出租人之適當部分,加計契約租金。

(三)社會住宅依住宅法第3條第2款規,係指由政府興辦或獎勵民間興辦,專供出租之住宅及其必要附屬設施,目前政府推動之社會住宅主要分為以下兩種:

新建:政府或獎勵民間直接興建社會住宅,以低於市場租金出租給所得較低的家庭、弱勢對象及就業、就學有居住需求者的住宅。

包租代管:以活化及利用現有空屋,辦理民間租屋媒合,以低於市場租金包租或代管方式提供給所得較低家庭、弱勢對象及就業、就學有居住需求者之租屋協助。

本題所述社會住宅包租代管的政策讓不動產經紀人投入租賃仲介,根據不動產估價技術規則規定,不動產經紀人可依情況不同,就上述「不動產估價技術規則」第132133條估計租金,再依相關的規定折減,提供租戶租金建議。



2021-12-16

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