110年地政士考試 - 土地法規

110年地政士普考-土地法規

一、土地法第 100 條、第 103 條分別規定:「出租人非因左列情形之一,不得收回房屋:一、出租人收回自住或重新建築時。……。」、「租用建築房屋之基地,非因左列情形之一,出租人不得收回:……二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。。」

試問:前開法條規定中,所稱「收回自住或重新建築」、「以基地供違反法令之使用」及「轉租基地」之意涵各為何?請詳細闡述之。(25 分)

(院解字第360534913489號及其他判例)

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以上規定乃因承租人為弱勢團體,需要保護之

(一) 收回自住或重新建築:

1、  指因正當事由,有收回或重新建築之必要者

2、  收回除自住外,供自己營業之使用亦可

3、  重新建築乃以充分利用土地為目的,故只須客觀上有重建之必要即可,不以房屋瀕於倒塌為限。如建物之價值與土地之利用價值顯不相當,為配合都市之繁榮發展亦可收回。

(二) 以基地供違反法令之使用:

係指承租人以基地或基地上之房屋供違反法令之使用,例如違反使用分區管制類別之使用;並不包括違反建築法規之違章建築。

(三) 轉租基地:

1、  所謂轉租基地於他人,係指陳承租人承租基地後,不自為建築,而將租基轉租於他人謀利。

2、  所謂轉租基地於他人,不以全部轉租為限,對於一部轉租亦得就全部租賃關係予以終止。

二、平均地權條例第 58 條定:「為促進土地利用,擴大辦理市地重劃,得獎勵土地所有權人自行組織重劃會辦理之。……。前項重劃會組織、職權、重劃業務、獎勵措施等事項之辦法,由中央主管機關定之。……。

試問:重劃會實施自辦市地重劃時,對於重劃區內適用耕地三七五減租條例規定之出租公、私有耕地,有關其耕地租約究應如何處理?另,對於重劃前已設定地上權之土地,有關其地上權又應如何處理?請分別申述之。(25 分)

(平權63、平權64、平權細91)

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(一) 耕地租約之處理:

1、  出租之公、私有耕地因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者,由直轄市或縣(市)政府逕為註銷其租約並通知當事人。

2、  依前項規定註銷租約者,承租人得依下列規定請求或領取補償:

(1)       重劃後分配土地者,承租人得向出租人請求按重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一之補償。

(2) 重劃後未受分配土地者,其應領之補償地價,由出租人領取三分之二,承租人領取三分之一。

(二) 地上權之處理:

1、  地上權因市地重劃致不能達其設定目的者,各該權利視為消滅。地上權人得向土地所有權人請求相當之補償。。

2、  重劃後分配土地者:

(1)       重劃前土地已設定地上權而於重劃後分配土地者,主管機關應於辦理土地權利變更登記前,邀集地上權人協調,除協調結果該權利消滅者外,應列冊送由該管登記機關按原登記先後轉載於重劃後分配之土地。其為合併分配者,他項權利之轉載,應以重劃前各宗土地面積比率計算其權利範圍;他項權利為地上權者,並應附具位置圖。

(2) 前項轉載,應通知地上權人。

三、依土地徵收條例規定,有關土地徵收之法定補償項目包括「土地改良費用」補償。試問:土地改良費用補償之意涵為何?又,此項補償費,應依如何之程序辦理,始得領取?請分別詳細申述之。(25 分)

(土徵細32、土徵細33)

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(一) 土地徵收條例第三十二條所稱改良土地費用補償,指下列各款費用補償:

1、  建築基地改良:包括整平或填挖基地、水土保持、埋設管道、修築駁嵌、開挖水溝、鋪築道路等。

2、 農地改良:包括耕地整理、水土保持、土壤改良與修築農路、灌溉、排水、防風、防砂及堤防等設施。

3、 其他用地開發所為之土地改良。

 

(二)  申請發給改良土地費用補償,應依平均地權條例施行細則第十二條規定申請驗證登記,並持憑主管機關發給之改良土地費用證明書,向直轄市或縣(市)主管機關領取之。

四、請就土地法規定中,列舉三項屬債權性質之優先購買權,申述其權利人得行使優先購買權之時機。另,地政士甲依地政士法規定,向直轄市或縣(市)主管機關申請完成簽證人登記,並已向地政士公會全國聯合會缴納簽證保證金,辦理不動產契約簽證業務多年;然最近,甲因病亡故,是以其繼承人擬申請退還簽證保證金。試問:申請退還地政士簽證保證金之要件為何?(25 分)

(土法34-1、土法73-1、土法219、地政士簽證責任及簽證基金管理辦法19)

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(一)  列舉三項屬債權性質之優先購買權:

1、 土地法第34條之1規定:

(1) 共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

(2) 他共有人於接到出賣通知後十五日內不表示者,其優先購買權視為放棄。

2、 土地法第73條之1規定:

(1) 未辦理繼承登記之土地或建築改良物,由地政機關將該土地或建築改良物列冊管理十五年,逾期仍未聲請登記者,清冊移請國有財產局公開標售。

(2) 標售土地或建築改良物前應公告三十日,繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後十日內表示優先購買者,其優先購買權視為放棄。

3、 土地法第219條規定:

(1) 私有土地經依徵收計畫使用後,經過都市計畫變更原使用目的,土地管理機關標售該土地時,應公告一個月,被徵收之原土地所有權人或其繼承人有優先購買權。

(2) 但優先購買權人未於決標後十日內表示優先購買者,其優先購買權視為放棄。

(二)  申請退還地政士簽證保證金之要件:

1、 依地政士簽證責任及簽證基金管理辦法第19條規定:

簽證人未發生地政士法第二十二條第二項所定由本基金代為賠償情事,且符合下列各款之一者,於事實發生屆滿五年後,得由本人或其繼承人備具申請書、原因證明文件,向全國聯合會申請無息退還所繳納之簽證保證金:

(1) 依地政士法第十五條因自行停止執業或死亡,經主管機關註銷開業登記者。

(2) 依地政士法第二十條第一款經全國聯合會撤回推薦者。

2、 故地政士甲如未發生地政士法第二十二條第二項所定由本基金代為賠償情事。今地政士甲已死亡,經主管機關註銷開業登記,於事實發生屆滿五年後,得由其繼承人備具申請書、原因證明文件,向全國聯合會申請無息退還所繳納之簽證保證金


2022-07-30

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