2006年4月房地產分析>> 物價上漲,房價呢?

95年4月房地產分析

曾文龍
(中華綜合發展研究院不動產研究中心 主任)
(國立政治大學不動產估價師學分班 主任)

一、物價上漲的現象

與房價關連甚鉅的物價,已經呈現上漲的趨勢。台灣百分之九十九的石油依賴進口,農工原料亦大部分依賴進口。國際油價的飆漲,使得中油公司於四月十九日宣佈調漲汽柴油售價!此舉卻將迫使電價調漲!迫使民生物價上漲!而百姓薪資並無力跟著調漲,此種痛苦趨勢恐已成為今年的重大問題!
而房價呢?是否亦將迫使上漲?答案恐怕並不樂觀,而且需要細分化產品來觀察。因房地產已經燒了兩年多,地價與房價對照的薪資所得的未能提昇,而事實上房地產價格已經漲過頭了!因此當前市況的比之去年膠著,乃亦在買方與賣方對於價格明顯上漲之後的認知有了差距,而無法像前一、兩年的快速成交!
北台灣乃是預售市場的領先指標,有媒體報導,今年第一季北台灣的預售屋銷售率已下滑至48%,較之94年的75%,93年的85%,顯有明顯的差距!亦顯示市場已不再發燒!
事實上,若能守住50%左右的銷售率,對建築開發商仍為穩健的現象。因為開工時可再賣一波,嶄新成屋時再賣一波。前兩年賣得快的預售工地,蓋好時,房價漲了兩三成,建商乾瞪眼,而當初敢買預售屋的購屋人則是樂翻天了!吉凶禍福,皆須長期下來才知,今日夸夸其言,驕傲百態者,沒想到不旋踵就垮了!收押了!

二、貧富太懸殊了!

以市場細分而言,全台最穩的房價仍在台北市,因為一地太難求了!而台北市最熱的房價仍在豪宅,因為貧富太懸殊了,有錢人太有錢而且競相比奢華,這絕非國家社會之福。每坪八十萬的豪宅,漲了兩成即成96萬,漲了三成就成104萬!一幢豪宅動輒一、兩億,對於痛苦小民真是難以想像。古人說「十指不沾泥,鱗鱗居大廈」、「遍身羅綺者,不是養蠶人」。依主計處的調查,台灣日前的七百萬戶家庭,最有錢的一百四十萬戶八年來所得仍在成長,其餘五百多萬戶所得卻呈下降,而最可憐的一百四十萬戶的今日所得都比八年前大幅下降了三成!
民生哀鴻遍野,台灣恐己病得不輕。又是繳稅季節了,最近碰到數位社會地位不差的教授卻說,「想到要把稅金上繳給狗官貪污就令人恨死了!」哀哉!
這是全民的問題,是國家是否繼續沉淪的大問題,有能力者皆不應獨善其身!

房地產分析專欄