2006年房地產分析>>房地產景氣及人口成長率趨緩的警訊

曾文龍 中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任
國立政治大學 不動產估價師學分班 主任

一、領先指標---建造執照統計所透露的警訊

近半年來,筆者在台灣地區許多不同的單位講授不動產專業課程時,曾用「民意調查法」當場調查對今年房地產景氣的看法,則悲觀者佔60%,持平者佔20%,樂觀者僅佔10%,「市場之所向,人心之所向;人心之所向,市場之所向」,則已繁榮兩年的房地產景氣,恐已大勢難以挽回。
無獨有偶,最近數月,一些著名報章媒體開始刊載對未來房地產市場走下坡的看法,亦是兩年多來幾乎刊登利多的消息的首度反轉!
市場乃人心之所聚,當大多數人皆看空時,就算樂觀者亦將止步重新思索一番了。
此波房地產景氣之反轉,乃從民國九十二年下半年即SARS之後一路上昇。吾人從一些統計數據亦能很清楚的看出一些脈絡。
例如房地產市場的領先指標「建照執照」乃從民國八十二年開始衰退為二十二萬戶(其實以年度數量亦屬驚人而為過當供給量!)繼之年年衰退,到民國九十年僅餘二萬肆千戶!但從九十一年卻成長為三萬八千戶,成長幅度高達58.4%!應可視為復甦的信號!然後逐年成長,九十二年為六萬四千戶(成長63%),九十三年為十一萬戶(成長75%),而九十四年為十二萬戶(成長9﹪),然而九十四年之預售市場銷售率比九十三年度尚有一段落差,而供給量卻又持續擴大,建照執照的數量乃直接反應到預售市場,則未來景氣如何,豈不壓力甚大?


二、二十年來買賣成交戶數之分析與供給量過大之警訊

若從實際買賣移轉戶數來看,亦可看出供給量太大之殺傷力!如民國七十六年至七十九年乃是上一波的房地產繁榮,每年實際成交數約為二十六萬戶,民國七十九年起則景氣一年不如一年,然而消費者並沒有不捧場,成交量則一年一年增加,如八十年成長為二十八萬戶,八十一年三十一萬戶,八十二年三十七萬戶,八十三年更是成長為四十六萬戶!八十四年四十九萬戶!八十五年五十萬戶!八十六年略為衰退,但仍有四十六萬戶!八十七年三十八萬戶,八十八年三十八萬戶!八十九年三十二萬戶,九十年才又回到七十八年的二十六萬戶!
所謂房地產不景氣的長達十年,吾人很清楚的看到,消費者不但沒有不勇於購屋,成交量反而更大!顯見建築業無視於市場之惡化,仍然大量的興屋,終自食其果,而倒閉連連,造成社會人心之不安!
此波房地產的跌勢乃從九十一年止跌,九十一年的成交量即成長至三十二萬戶!九十二年三十五萬戶!九十三年的四十一萬戶!與九十四年的四十三萬戶!
而當前疲態已現,價格又開始修正,而建築執照戶數仍在擴增,則未來走勢如何,豈不昭然若揭?

三、小坪數與大坪數之兩極化

這兩年銷不掉的預售屋,將逐月完工,並進入成屋市場,提高了成屋市場的供給量。以日前銀行利率仍低,只是緩步上揚,乃有可為,只是價格恐將難以堅挺。
另外值得注意的統計數字則是人口成長的趨緩。特別是家庭人口數的簡化。民國七十五年時,每一戶數的平均人口為四點三人,而今年僅為每一戶三人。再加以單身及離婚人口的比例攀升,因此二房及一房將成未來房屋市場的主流。而且平均每四個設籍戶,即有一戶為單身!民國八十六年,單身戶一百三十一萬戶,逐年成長,到了九十三年又為一百八十萬戶,七年來成長了四成之多!
至於豪宅坪數的擴大為二百坪以上,總價擴大約二億左右,亦為台灣當前貧富愈是懸殊的佐證之一,貧者無立錐之地,或坪數愈住愈小,富者田連阡陌,競相以奢華廣大豪宅為能事,豈不是又回到古代的惡劣紀錄,豈是好事?觀之目前人心之躁動及對不公不義之憤怒!則豪宅之興旺,有何高興之有?
 

房地產分析專欄