2007年11月房地產分析--當前房市與都市更新之推動

2007年11月房地產分析--
當前房市與都市更新之推動
曾 文 龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(文化、崑山大學 不動產學分班  主任)
一、北部南部東部的房市
台灣房市,所謂「北熱南冷」。
近兩年來,南部人常慨嘆,感受不到媒體的房市熱度,高雄市的房價每坪十幾萬比比皆是,台北市卻動輒百萬!
道理很簡單!媒體常挑最貴的來渲染,讓大家誤會到處熱哄哄!五年來,最會炒作地價竟是官方國有財產局的標售價,而媒體最喜報導的卻是被扭曲的第一標!這種心理渲染,破壞了正常的不動產估價是很恐佈很不正常的。
市場總會循環,今年下半年,所謂「北熱」亦明顯趨冷了。除了北部、南部、大家最易忽略的則是東部的房地產,東部一向好山好水,居民稀少與外移,房市一向平淡,更感受不到所謂熱哄哄的房市,及拼命三郎的投資客!
十一月二十七日經建會委託「國土規劃及不動產資訊中心」調查的第三季「住宅需求動向報告」指出,第三季購屋民眾看跌房價比率驟升,達到45%,欲購屋民眾看跌比率更高達50%!而房價綜合信心分數降至87.97分,為民國91年開辦調查以來的新低,亦即甚至低於sars期間!
其實這個報告乃昨日黃花,第三季已經過了,第四季也過了兩個月了,但是報章媒體的大幅報導,顯然亦對已趨冷淡的房市產生雪上加霜之效!
二、如火如荼的都市更新
都市更新拜台灣房地產這五年熱絡之賜,正在台灣如火如荼的展開!雖然媒體亦常大幅報導,但其實主要集中在台北市,因台北市幾無空地可興建,如何拆除產權複雜的老舊社區,雖然過程繁複與耗時過久,亦成許多建商不得不走的漫漫長路!其實是挺辛苦的。
都市更新的最重要母法──都市更新條例於民國87年11月11日公佈施行,但那時正好是台灣房市慘淡已走了七年之久,明天亦不知在那裏,到處是套牢跌價的土地,因此從87年到92年sars那一年,全台灣幾無人重視都市更新。這幾年除了政府的推動,民間的都市更新專業公司,亦不斷出現,來協助地主及實施者推動都市更新!
十一月十四日,行政院同意突破現行都市更新容積獎勵限制,比照日本模式,列出策略再發地區,將現行的建築基地法是容積1.5倍的獎勵容積,擴大為二倍的法定容積,或者0.3倍的法定容積加上原建築容積,放寬為0.5倍法定容積加上原建築容積。
被選定為「策略性再發地區」,包括:位於高鐵、鐵路及捷運站四百公尺內;位於水岸、港灣周邊適合高度再開發地區者!配合國家或地方重大建設發展需要辦理更新者。
政府推動更新對台灣的都市環境是非常正面的!不過這幾年實施者的困難,諸如申辦程序繁複、審核作業時程冗長,多數決強制更新未能落實執行,法規適用高度不確定性,私有土地整合困難,公有土地參與都更協調不易,更新資金籌措不易...,亦更有賴政府的領導與改善!
(本文刊載於現代地政雜誌每月專欄)
 

房地產分析專欄