2009年12月房地產分析>>跌破四方眼鏡的2009年房市

2009年12月房地產分析──跌破四方眼鏡的2009年房市
曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(文化、崑山大學 不動產學分班  主任)
(大日不動產研究中心 主任)
 
一、由冷到熱的三溫暖2009房市
台灣這幾年的房地產多頭,特別是以每年買賣移轉棟數破四十萬棟為最火紅的指標,亦即每月平均賣出三萬三千棟!台灣的奇觀,除了到處都是超商,而且到處也是房屋仲公司,良有以也!例如2004年(民國93年)買賣移轉418187棟,2005年434888棟,2006年450167棟,2007年414641棟,如此熱烘烘的火紅,除了自住客的勇於投入,投資客與投機客更是主要的推手!到了前年2008年開始衰退為379326棟,下降了9.14%!但此下降,主要來自於美國因素金融海嘯的襲擊!特別是前年8月急劇衰退為26527棟,即比前年5月的整年高峰42075棟衰退高達37%之多!如此一路急冷到十一月的23253棟!
去年的一月更慘落到19048棟!那段淒風苦雨的半年多,不只房地產業苦哈哈,各行各業乃至於世界各國皆承受美國金融海嘯之害,大家應仍記憶猶新!以美國之富強與奢侈,玩得太瘋了,却要全世界承受苦果,寧有是理啊?!
 
二、逐月復甦的買賣移轉棟數
去年兩岸政治的愈趨和緩,利率的不斷降價,資金潮從世界台商、外資,源源而來台灣,台灣的房地產乃為去年及少數領先復甦的行業,房地產像洗三溫暖,竟然又從極冷到極熱!再度跌破了四方的眼鏡!去年1月的買賣移轉19048棟為整年的低點,2月即溫和復甦為21495棟,3月28014棟已比1月成長了47%之多,到了6月更躍昇為40009棟,成長幅度已為1月的2倍之多!整個下半年市場一片熱滾滾,台北市縣的房價更是急劇上漲,甚至超越了前年金融海嘯下跌之前的高峰!各方震驚撻伐!
房價漲的太凶是不合理不公平的,並已成去年十大民怨之首!然而特別是台北市就是漲在那裏給大家咋舌!然而若無購屋人的瘋狂投入熱烈捧場,房屋與土地若無成交,它又如何能漲呢?許多專家學者的眼鏡碎了滿地,另能再佩一幅全新的了,只能從新思考了!
 
三、獨步世界的預售屋行銷
以上分析乃是針對看得見,摸得到的成屋買賣統計數據,尚未談到看不見,摸不著的預售屋買賣。預售屋市場乃是整個台灣房地產市場的最前導,常是創造價格的領先指標!房地產代銷公司與建築商是房地產市場景氣的敏銳者,去年下半年,有一位來我這裏上課的不動產經紀人考生(為資深代銷專家),我特別關心他們公司在台北市仁愛路福華飯店附近的五十億代銷案圍板圍了很久,問他「何時要公開推出?籌備工作如何了?」(他一面準備年底考試,一面要忙於上班,確實非常辛苦),他給我的答覆是,笑笑的說:「老師,已全部賣完了!」聽了,只能佩服與為他們高興啊!
台灣人在民國60年代創造了獨步世界的房屋預售制度,到了今天仍風行不衰,而且行銷手法更具精緻化與多樣化。已五十億以上的大型工地,尚未公開前即能以合作無間的團隊進行精緻的「潛銷」,並獲致圓滿的結果,正是獨步世界啊!
最近一位建設公司的老友來電,他是一位具有菩薩心腸及行大善的建築師及建設公司負責人,我問他台北市建地難尋,建築行業愈易難作,「你前幾年買的土地,不蓋房子放到今天,豈不是賺得更多又輕鬆?」他答曰:「話是如此,但我的邏輯不是如此,我蓋好的房子給大家住,是個社會事業,不然只是土地純粹炒地皮賺錢,我就成了社會的寄生蟲了!」
偉哉!優秀卓越的建築老兵!
 
....................................(本文刊載於現代地政雜誌每月專欄)

房地產分析專欄