2009年7月房地產分析>>未來難預測,更需謙卑!

2009年7月房地產分析──未來難預測,更需謙卑
曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(文化、崑山大學 不動產學分班  主任)
 
一、景氣變化難測
變化,是人生的常態。因此,有限的知識與偏見,常預測不準,甚至讓人很難接受與消化,怎麼說變就變了。
去年下半年,正是馬英九新政府要大展鴻圖的時代,四方寄予厚望然而,台灣的房市卻突然「急凍」了,從熱烘烘的市場卻直接進入冷凍庫,令人吃弗消啊!不少公司出現財務困難,甚至因而倒閉或只好收攤了!馬政府見苗頭不對,於去年11月25日釋出八項房地產政策利多,並計畫在12月底前提出整套的「振興房地產方案」!
去年下半年筆者下高雄教書時,曾關切當地的領導人「房地產市況如何?可以撐住?」該理事長亦甚為幽然的說「台北人吃魚翅吃慣了,現在市場變冷,當然不能適應!我們高雄原來只能吃滷蛋,沒什麼好,現在也一樣吃滷蛋啊!」南北房價差異之大,南北房市景氣差異之大,南部人也實在是太辛酸了!
這樣的苦日子,一般以為要撐個二、三年,然而,今年房市在四月就明顯回溫了,乃至於五月的熱絡、六月的持平,又再跌破了許多人的眼鏡!
去年下半年的房市急凍,讓這幾年漲過頭的房價終能冷卻,甚至下滑,然而此波的熱絡,不但使台北市的房價回到去年上半年的水平,而且有的甚至還漲得更凶了!

二、趕不上實況的統計樣本
七月中旬,筆者曾到廈門與福州與當地領導人做了一些交流與座談。福建省的領導對我說,「大陸的房價去年冷卻與下滑了,怎麼今年又上漲了?!太貴了!」言下之意,無法認同過高的房價!這種心情,兩岸老百姓都面臨同樣的不滿與吃不消!據7月31日聯合報載「台北房子愈來愈貴,連當了十一年中央銀行總裁的彭淮南也覺沉重。彭私下跟同事談到台北的房價的確很貴,也因此特別注意銀行房貸利率動向。彭淮南多年來一直住在麗水街的公寓,去年初長子回台灣結婚定居,在彭淮南住家附近買了房子,房價令理財保守的彭淮南都覺得真不便宜!」
台灣老百姓的房價痛苦指數實在太高了。同日報載,某學者所主持的預售屋第二季國泰房地產指數「平均售價比上一季下跌,但成交量增加」。主持人表示「第二季市場推案量、銷售率與成交量都比上季明顯回升,不過,成交價格持續下跌是房市發展的重大隱憂」…..這樣的分析是矛盾的。當推案量、銷售率、成交量都明顯回升時,不正是市場由冷趨熱的明顯回溫現象嗎?而且,有誰規定成交價格一定要賣得很貴?
然而,市場實況是,台北市幾無建地,供需失去平衡,地價與房價居高不下,此波回溫的預售價,甚至有些工地已超越去年的高檔價,顯然該統計樣本與市況是有落差的!
三、瘋狂的銀行與建商
去年下半年房市的急凍,買賣成交不易,很大的原因乃在於銀行核貸成數下降,造成銀行房貸退件的比例高,使得已成交的無法順利貸款而泡湯,以及有些購屋者擔心未來可能遭到裁員,簽約後竟後悔而退屋,亦使得退屋率攀升!
銀行真是一個奇怪的行業,景氣好時,拼命拉房貸,甚至有出現零自備款的,甚至還貸裝潢款的!買屋如此輕鬆容易,匪夷所思!景氣差時,則雨天收傘比誰都快,拼命降低房貸成數,亦讓買賣雙方成交不易、雪上加霜!
今年4月市場回溫以來銀行業又開始拼命拉貸款降利率甚至有低到前半年利率僅為1.5 ~ 1.68%!而敏銳的建商,又開始瘋狂的獵地與搶標土地,拉抬地價了!
.....................................(本文刊載於現代地政雜誌每月專欄)

房地產分析專欄