2009年9月房地產分析>>經營致勝的正確方向

2009年9月房地產分析
──經營致勝的正確方向
曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(文化、崑山大學 不動產學分班  主任)
 
一、凶宅經紀人與產品區隔化
今年九月有三十天籠罩在農曆七月的所謂「鬼月」,正是「鬼影憧憧」也!然而,所謂鬼月是否影響房市,多年來已經不成為討論的重點,而且通常反而銷售更佳呢!筆者八月中旬到台北縣不動產仲介公會演講時,在路上看到一則房地產的廣告:「我是凶宅經紀人,凶宅並不可怕,人心才可怕!…」妙哉!凶宅廣告!對屋主而言,花鉅款買的房子竟爾變成凶宅,不管是何種原因造成,皆是痛心極了!但總不能一直套牢,只得廉售,若廉售還沒人買,才是痛心呢!所幸廉售通常有人買,有許多人才不怕鬼不迷信呢!因此腦筋動得快的不動產經紀人乃因緣聚會打著「凶宅經紀人」為號召,亦是獨樹一幟呢!事實上人口密集的都市,高樓林立,房屋不斷買賣移轉,大多數人已然不知那些大樓乃是蓋在當年的墳墓區呢!地皮最貴最菁華熱鬧的台北信義計畫區,當年有些區則是日據時代的刑場,也正是「鬼影憧憧」,而今有誰介意呢?紅男綠女,還趨之若鶩呢!那位凶宅經紀人說得好—凶宅不可怕,人心才可怕啊!

二、市場細分化的威力與持久力
事實上,凶宅有人專賣正是房地產市場細分化,產品區隔化的正確策略。房地產大餅之大,市場之大,其包含的商品非常繁複,唯有細分化區隔化才能立於不敗進而財源滾滾,其操作技巧之細膩與專精實非局外人所能想像啊!
十年來,筆者密集在台灣主要縣市訓練不動產從業人員取得不動產經紀人與不動產營業員證照,從眾多學生的分享,唯有專精與守住某些產品,不但從業愈久愈爐火純青,其無意有意分享的利潤戰果,常令我瞠目結舌與為他們感到高興與驕傲啊!
媒體愛起鬨,大篇幅報導若不是豪宅如何好賣及竟喊到每坪二、三百萬了,即是國有土地又如何的瘋狂搶標,除了台北市有這些現象,其實豪宅在台北的房地產市場只佔了極小的一部分,這些報導看在外縣市的眼裏不但不是滋味,還覺得台北人是不是出了什麼問題呢!
房地產的成功人士,以產品細分而言,他們所行銷經營的大約可分類為:店面、辦公室、商場、豪宅、大住宅、中住宅、小套房、夾層屋、工業住宅、、國民住宅、軍宅、停車場、靈骨塔、透天厝、別墅、休閒不動產、建地、農地、田地、山坡地、公共設施保留地、道路用地、工業用地、商業用地、停車用地…;有些人士以專攻租賃為主,甚至有的需會講日文以服務日商,有的需講英文以服務歐美人士……;有的作建築,有的作營造,有的作代銷,有的作仲介,有的作法拍屋……;作仲介的更需要守住社區,或守住幾條街,或守住幾棟高樓(因戶數多),去深耕精專,創立口碑,則能愈做愈順,財源廣進了!
三、熱絡的統計數據
內政部於9月24日發布房價信心分數,受到股市熱絡及陸資來台等消息面影響,台灣五大都會房價綜合信心分數逾100,達114.9分,顯示樂觀者多於悲觀者,但由於房價升高,使得購屋者負擔沉重,尤以台北市房價所得比為8.89倍為最高!台北居,大不易,痛苦啊!台北人!
9月房預售屋推案高達560億元,較8月的260億成長了1.16倍!預售屋乃是房地產市場的領先指標,顯見對未來有樂觀的期待,政府所公布的8月買賣移轉棟數為38158棟,雖比七月略減了5.76%,但却比去年同期成長了四成之多,顯示今年房市的解凍與熱鬧。
 
....................................(本文刊載於現代地政雜誌每月專欄)

房地產分析專欄