2010年元月房地產分析>>大地春回,生機無限

2010年元月房地產分析──大地春回,生機無限
 
曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(文化、崑山大學 不動產學分班  主任)
(大日不動產研究中心  主任)
 
一、台灣與中國
光陰總是沒有忘記,快速往前奔跑!當一年過了又一年,人們最常喟嘆的一句話常是「時間過得真快啊!」2010年正式登場,中華民國竟爾99年了!明年要慶祝100歲了!
新年伊始,大地春回,今年的房地產更是大家熱烈矚目的焦點,是否能承續去年的熱潮?台北地區的房價與地價仍然繼續瘋狂的往前衝嗎?這都是大家,不管政府或人民不斷湧出來的疑慮與壓力!
去年全世界主要國家聯手抵抗前年下半年的金融海嘯,在眾志成城下,蕭條經濟終擺脫衰退而回溫,其中表現最傑出的則是中國的經濟成長率「保8」成功,當去年上半年,中國堅定下決心要做到8% 的經濟成長率時一般不但不看好,還認為是吹牛居多!中國國家統計局1月21日宣佈,2009年大陸GDP國內生產總值33兆53億人民幣,比2008年增長8.7%!中國國家統計局馬建堂強調,去年是本世紀以來中國經濟發展最困難的一年,但大陸仍奮力完成「保八」任務,GDP逐季上升,從第一季的6.2%上升到第四季的10.7%!
這就是中國!20年來堅定改革往前衝!舉國團結拼經濟,20年前一窮二白的中國,現已成世界第二大經濟體!而且被預估2020年就有可能取代美國,成為世界最大經濟體!
想到當年李登輝當了中華民國十一年的大總統,他不斷的告知我們「中國即將崩潰論」,不斷的堅持「戒急用忍」政策。陳水扁繼續作了八年的大總統,合計19年,19年來中國竟成了全世界又敬又怕的超級經濟體與政治強權,曾經是「台灣錢淹腳目」的台灣,曾經是亞洲四小龍之首的台灣,敬淪落為四小龍之末,在政客不斷惡鬥與欺騙人民下,經濟退步,人民信心鬱卒,投資裹足不前,年輕一代的女生甚至連小孩都不敢生不想生不願生了!因此,人口出生率的不斷降低,台灣已勇奪世界第一名!這也算是殊榮嗎?現在平均二個夫妻生一個小孩,則未來台灣2000萬人將降為1000萬人,而且滿街皆是老人,這將是一個什麼樣的景像呢?以後的小孩長大住父母的房子都夠了,以後的房子要賣給誰呢?誰買得起房子?台塑總裁王文淵說「我也買不起!」是嗎?那他為何這樣說?
 
二、都市更新,愈燒愈旺
去年某些地區房價、地價的瘋狂上漲,乃是政府的不當政策與奔竄熱錢在投機客投資客炒作客的交相炒作而成,大部份的老百姓荷包並無明顯增加,只能傻眼瞪眼怨眼的看這貧富愈來愈兩極化的瘋狂世界!
吾人以內政部1月14日發佈都市地價指數來看,去年4月至9月,有16個縣市上漲,仍以台北市漲幅最大,其次為澎湖縣(因農地變更為建築用地,住宅區上漲)第三名為台北縣。其他上漲縣市則非常微幅。但地價指數下跌者有苗栗、彰化、南投、雲林、嘉義、屏東、台東、花蓮、連江等九縣市,跌幅最大為台東縣(認為是莫拉克風災影響,觀光人潮銳減,地價下跌)
因此,以台灣之小,瘋狂上漲的房價與地價是集中在台北市縣,許多衣錦榮歸的台商因馬英九政府的成功執行兩岸和平政策,在豪宅市場顯現驚人的快速購買力,亦是去年房地產市場熱絡的推手之一。
今年的房地產大家普遍看多,推案量迅速增溫,預估北台灣即有8000億之多!再加上台中市的預估1000億,與高雄市的500億,則今年的推案量恐將逼近一兆!若供給量傾巢而出,則先推先贏,愈晚推出若銷售不順,將是市場的大變數之一!
元月份市場與媒體的最熱門話題仍是「都市更新」,而且愈燒愈旺,幾成全民話題了,諸如「都更熱、老屋俏、銀行繃緊神經放款」、「駐台老外也瘋都更,買40年老公寓深信會賺錢」、「都更推動,基隆房價漲聲起」、「北市鎖定22處整宅、獎勵加倍」、「都更概念股,有夢最美」……充斥著媒體報導,似乎不懂都更,都已經要落伍了。
最主要的原因是台北市幾無建地,每家建商都搶地搶破頭了,沒有單純的空地可搶,只好硬著頭皮耐著心努力與老舊房子眾多屋主地主談合建談都更,雖然程序一走經年累月,總是「有夢最美」啊!而老舊房子有礙市容觀瞻及安全度不佳,確實需要重建改建,民國87年通過的「都市更新條例」正好提供了這樣的契機與舞台,必會愈燒愈旺一輩子的!
 
....................................(本文刊載於現代地政雜誌每月專欄)

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