2010年3月房地產分析>>平均地權條例的錯誤設計造成炒地皮的貧富懸殊

2010年3月房地產分析--平均地權條例的錯誤設計造成炒地皮的貧富懸殊
 
曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(文化、崑山大學 不動產學分班  主任)
(大日不動產研究中心 主任)
 
一、政府嚴打地價與房價
以台北市為領頭羊的都會區房價、地價確實一直飛漲得令大家瞠目結舌了!甚至每個月都可以上漲,「成交即是新行情!」房價地價一再創新歷史,並醒目的出現在電視、報紙、雜誌…..等大眾傳播媒體。然而,這畢竟是少數人的炒作或奢華炫燿或當收藏品的遊戲,卻影響波及到全台灣的人心浮動與不平,無能的政府則天天挨罵!
民怨沖天了,三月份充斥最多的新聞則是如何打壓地價與房價的相關房地產新聞:
「金控群起獵食北市A級商辦」99.3.1
「壽險業挾帶雄厚保險資金,帶動房市買氣強強滾!」99.3.2
「國產局助長炒樓,朝野要求國產局停標精華地」99.3.2
「吳揆滅火降民怨,宣布暫緩台北市國有土地標售」99.3.3
「國有地標售價失真,大型行庫緊縮建築融資」99.3.5
「吳揆:政府賣地後,不開發,就購回」99.3.7
「房貸助長房價,立委要求針對投資客祭出緊縮房貸措施」99.3.8
「重手打炒房,吳揆不歡迎短線!」99.3.9
「財政部、金管會、央行聯手,嚴打炒房!」99.3.9
「豪宅、投資客,房貸降為6~7成」99.3.9
「選擇性信用管制上膛!」99.3.10
「經建會:非自用宅課重稅」99.3.11
「天母新地王,華固每坪409.68萬元得標」99.3.18
「經建會提六大穩定房市方案」99.3.19
「都會區8成民眾:房價不合理」99.3.25
「房市329檔,總銷約2000億,較去年同期大幅增加」99.3.27
「如果連房屋稅都不敢漲」99.3.28工商時報社論
「財政部長:房屋稅地價稅雙漲,暫停」99.3.30
「香港外資購華固廠辦每坪50萬元,創內科天價」99.3.31
…..
就這樣到處充斥著打炒房新聞,幾乎一日一報,一日多報(指報紙),壓力與痛苦指數高漲啊!無助的庶民!
 
二、「平均地權條例」卻造就「漲價歸私」!
為了降壓高房價與高地價的民怨,政府持續喊話與擬訂措施,確實在三月的房價產生降溫效果。營建股王華固建設表示,若非政府喊話與降溫,則原來預估天母土地會標到每坪480萬,能以409萬標到,覺得很Lucky!
但降溫只是暫時與短期,政府若不願在真正暴漲的源頭下決心改革以達真正的社會公平正義,恐怕民怨與社會騷動仍將排山倒海而來,行政院長吳敦義表示部分,財團購得國有地之後卻不開發,過幾年又以高價轉手,行為形同「圈地」圖利,不符合社會正義,違背了平均地權條例規定的「漲價歸公」理想。
去年底經建會主委主張土地交易應依市價課稅(土地交易所得稅),財政部長李述德3月9日表示「如果課徵土地交易所得稅把目前的依公告現值課稅改為依市價課稅,則依據平均地權第46條規定,政府徵收私人土地也得一起改依市價徵收,但目前市價並不透明,未來公共建設需要徵收私人土地時,將遇到徵收市價如何決定的爭議,恐會阻礙公共建設的過程…..」。
這些都是糊塗與不負責任的言論。依土地徵收條例第三十條「被徵收之土地,應按照徵收當期之公告土地現值,補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地,應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值,補償其地價。
前項徵收補償地價,必要時得加成補償;其加成補償成數,由直轄市或縣
(市) 主管機關比照一般正常交易價格,提交地價評議委員會於評議當年
期公告土地現值時評定之。」何謂「加成補償成數比照一般正常交易價格」?這不是市價嗎?民國89年公布的「土地徵收條例」不正是為了解除幾十年來比市價偏低的公告土地現值所造成的廣大民怨而立的特別法嗎?而民國90年公布的「不動產估價師法」不正是為了讓市價有客觀的估價專業人員「國家高考」來做公正的鑑價嗎?
平均地權條例號稱要實踐孫中山的「漲價歸公」理想,但就是因公告土地現值與公告地價的愚蠢設計,每年勞師動眾地調查已逝去一年的市價,造成財團買土地卻大部分「漲價歸私」,當年土地買賣漲價卻不用繳一毛錢的稅,不能公平如實的納稅,老百姓區區薪資所得卻要如實納稅,這豈不正是民怨與貧富愈拉愈大的最大根源嗎?
 
.....................................(本文刊載於現代地政雜誌每月專欄)
 

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