2010年7月房地產分析>>銀行縮手,房市降溫

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(文化、崑山大學 不動產學分班  主任)
(大日不動產研究中心 主任)
 
一、央行打房奏效,買方觀望
資金乃房地產的血脈,資金寬鬆再加以利率低廉,房地產自然活蹦亂跳,欣欣向榮!一年多來的房市,在資金面寬鬆的支撐下擺脫了金融海嘯的重擊,不但逐步恢復了榮面,甚至在資金海浪的拍打下,大都會區的地價與房價甚至扶搖而上!是以,資金面的退縮,亦最易使房市降溫!
今年3月中旬起央行鎖定購買第二棟房屋的房市投資客,祭出降成數、調高利率、取消寬限期---「三縮措施」後,各銀行房貸即逐漸萎縮。6月下旬進一步針對北市和北縣的10縣轄市,寄出針對性措施,房市再進一步降溫!因此到了7月房貸新承作量更是銳減,只剩453億,較去年同期減少109億元!衰退幅度達19.39%!甚至有些菁華地段的分行,竟有半個月未接到一件新進房貸,「比慘」了之前金融海嘯後在非常偏遠的分行,才會有掛零的慘狀!
也因此,一向報導房地產熱哄哄的報章媒體,乃愈來愈多出現以下分析報導:
99.7.8 議價擴大,房市「急凍」
99.7.11 銀行縮手,建商貸款成數少了,利率高了
99.7.12 央行第二波房貸金檢啟動
99.7.15 獵殺投機客,銀行釘交易頻繁物件
99.7.17 市場觀望氣氛濃厚,房市交易冷
99.7.22 房市買氣觀望,有意購屋者,選擇以租待買
99.7.24 央行打房奏效,新房貸成長趨緩
99.7.28 抑北縣地價,央行擬管制建商融資
99.7.30 打房滿月,屋主開價下修……
 
二、土地徵收條例規定「市價」徵收
雖然資金面緊縮,房市降溫,然而兩岸簽署ECFA效應正在發酵,陸客觀光持續增量蜂擁台灣,陸客來台自由行亦將成行,面對兩岸前所未有的和平氛圍,國際矚目,在此利多利空的交戰下,建商對未來顯以樂觀面居多!
七月二十三日標售新莊副都心十二筆商業區土地總面積約2.6公頃,,標售總底價約70億429萬元,開標不到一個半小時即全數脫標!總得標金額高達139億7477萬元,幾乎為底價的一倍!其中一標的得標金額每坪213萬元,再創新天價!標售現場徒留一片驚訝聲!
相較於都市地價的不斷飆昇,台灣的農村顯然相對落後太多了!若因強制徵收農地,讓農民被迫失去了家園,而地價的補償却不公平合理,甚至遠低於市價,實在已違反了十年前(89年2月2日)公布的土地徵收條例!
土地徵收條例第一條開宗明義即規定「為實施土地徵收,促進土地利用,增進公共利益,保障私人財產,特制定本條例。」,則既然要保障私人財產,乃在同法30條規定「被徵收之土地,應按照徵收當期之公告土地現值,補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地,應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值,補償其地價。前項徵收補償地價,必要時得加成補償;其加成補償成數,由直轄市或縣(市)主管機關比照一般正常交易價格,提交地價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評定之。」則該第30條並無提到公告土地現值僅能加成到四成,但明確提到「前項徵收補償地價,必要時得加成補償;其加成補償成數,由直轄市或縣(市)主管機關比照一般正常交易價格」,則所謂「一般正常交易價格」不正是市價嗎?該法條已突破了89年以前所有相關法規的地價補償規定!
因此政府當依法行政落實該法條,使雙方的衝突能夠降溫!
 
....................................(本文刊載於現代地政雜誌每月專欄)
 

房地產分析專欄