2010年8月房地產分析>>多空交戰,生機盎然

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(文化、崑山大學 不動產學分班  主任)
(大日不動產研究中心 主任)
 
一、鬼月已式微
 
8月10日進入華人的「鬼月」,整個8月有20天皆籠罩在「鬼影幢幢」之中,但事實上,隨著現代文明及科技的滾滾向前,鬼月對房地產的影響早就式微了!只要價格有競爭力的,產品有吸引力的,管他鬼月,照樣迅速出清。
就算「凶宅」,只要誠實告知消費者,價格又特別低廉,一樣迅速出清!消費者不信邪的,不算命的,不看農民曆的,對西洋星相一笑置之的,起碼占了一半以上,光靠這些顧客捧場,管他凶宅、路沖、犯煞…只要內心光明,一切往正面看,恐怕皆淪為穿鑿附會子虛烏有之事!
 
房地產種類繁多,且地域性特強,並無所謂的全面景氣與不景氣,所謂景氣好與壞,只是最粗糙膚淺的說法,並無多少參考價值。筆者曾看過一位房地產專家專攻大家避之唯恐不及的「凶宅」,並作廣告曰:「凶宅,並不可怕,人心才可怕!」信然也!
 
二、市場細分化,區隔化,才是贏家
 
今年七月因政府打房致房市降溫下挫已來,八月總高價的豪宅市場冷淡許多,換屋族亦持續觀望,但低總價的郊區房子,首購族則勇於洽談購買,因此八月的成屋市場並不遜於七月,甚至略為回溫!
 
去年買賣移轉棟數全台為388298棟,每月平均為32358棟,今年一至七月買賣移轉棟數為234760棟,平均每月為33537棟,比去年每月平均尚成長了3.6%!而去年一至七月的每月平均為29976棟,若以同樣的一至七月作為比較,則今年一至七月更比去年成長了11.8%!
 
市場溫度在多空激戰下,仍充滿了盎然生機,而且還要特別分辨是那一種產品?哪一種市場?房地產市場之細分化、區隔化,已成一龐雜的專家學問!
 
如以預售屋市場而言,因賣的是期貨,消費者多了一份對未來的不安全感,特別容易受到政策、法規、國際局勢、兩岸情勢的影響。
 
因此目前的觀望氣氛,也特別容易影響到預售屋市場,然而在激烈競爭下,亦有銷售順暢的工地,所謂「個案表現」也!可塑性極大,而能在激烈競爭的市場突圍!預售屋亦非各縣市都可被消費者接受,其主要出現在台北、台中、高雄等大都會。而且大部分是台北市地區。
 
台北一地難求,每一塊建地都成了稀有,除非建商惜售,先建後售,不然皆是在預售時都能大部分出清!
 
三、南北兩大都市不應如此失衡
 
最近有媒體社論提到「新加坡忽然在台灣暴紅,成為年底五都選戰的焦點。」楊秋興高喊高雄要成為新加坡第二,黃昭順說要「超越新加坡」,陳菊說已開始規畫以新加坡為藍本的經貿特區。這都是很好的口號,問題是有執行力嗎?
 
事實上,新加坡已在台灣紅了二十年了,二十年來那些政府要員沒有造訪考察過新加坡?寫回來的研究考察報告正堆滿在那些倉庫?新加坡的清廉、效率、嚴格管理、整潔市容、綠意盎然,政府大力建造國宅,有哪樣學到了?民進黨執政時的一位外交部長並譏笑新加坡為「鼻屎國家」,造成兩國之緊張關係。
 
筆者常到高雄教書,非常感嘆每坪房價十幾萬的房屋比比皆是,中古屋十萬以下的亦比比皆是。以高雄的條件與人民勤奮實在不應房價如此低落,堂堂直轄市房價竟落後於台北縣的諸多小城市,這不正是許多高雄市民的感嘆嗎?!
 
筆者在台北教書時亦常介紹高雄的都市計劃,整齊街道,地理優勢,是個值得重視的潛力城市,南北兩大都市應有所均衡,且讓我們拭目以待高雄能成為新加坡,甚至超越新加坡!
 
 
....................................(本文刊載於現代地政雜誌每月專欄)

房地產分析專欄