2010年11月房地產分析>>社會住宅與豪宅的兩極化!

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(文化、崑山大學 不動產學分班  主任)
(大日不動產研究中心 主任)
 
一、社會住宅、豪宅、準備房屋
 
11月是台灣的選舉大月,因為11月27日是台灣第一次五都市長選舉(連同市議員、里長一起選),鋪天蓋地的選舉造勢與宣傳在五個直轄市—原來一直一枝獨秀的台北市,及新增加的新北市、大台中市、大台南市、大高雄市!都市版圖的變動都將深刻影響人民的生活及房地產市場與發展的變動!
 
隨同豪宅市場的屢創新高與紛傳捷報更凸顯了貧富懸殊問題的惡化!然而富人一張選票,更多的窮人也是一張選票,執政黨雖一直宣稱經濟成長數據亮麗,然而五都選情却非常膠著,甚至讓上次立委與統統選舉大潰敗的民進黨喊出「五都全拿」的豪語!確實讓國民黨備感壓力與難以理解!
 
因此在選前,國民黨一亦倉促的提出一些有關房地產的大菜:
 
1. 內政部於11月15日宣布選定台北縣市松山、萬華、三重等地五處國防部眷改土地,優先興建首批1500~1600戶社會住宅,預計將投資60~70億元,由中央提供公有土地,地方政府直接興建,首批社會住宅規劃三種房型:8坪、16坪、24坪,入住對象為中低收入戶的弱勢戶,北上求學學生及北上就業的單身青年等對象。
 
2. 行政院於11月25日通過「都市更新產業行動計劃」,針對全台472萬戶20年以上老舊住宅釋出大利多!內政部規劃從明年起到2014年,4年內先受理2萬戶老舊住宅重建、改建及修建,30年屋齡以上的老舊房屋,民眾若要重建,單戶可申請到2年200萬零利率貸款補貼,且適用原容積,「一坪換一坪」!20~29年老舊住宅若有改建、修建,單戶可申請2年50萬零利率貸款補貼。
 
其實土地法第94條早有規定所謂「城市地方,應由政府建築相當數量之準備房屋,供人民承租自用之用。前項房屋之租金,不得超過土地及其建築物價額年息百分之八。」及95條「直轄市或縣(市)政府為救濟房屋不足,經行政院核准,得減免新建房屋之土地稅及改良物稅,並定減免期限。」應為「社會住宅」的最早法源,但從未實施過。類似的國民住宅則品質太差、偷工減料,為四方所詬病與訥笑!另外前總統李登輝每坪6萬「勞工住宅」,却是蓋在荒郊野外,亦列入笑話一則!
 
政府官員考察新加坡住宅已二、三十年,報告寫的比山還高,這次五都選舉的大口號之一却還是「努力學習新加坡」!「把高雄變成新加坡」!老百姓覺得匪夷所思,只好再列入笑話一則!二千年前的杜甫哀嘆「安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏」,11月15日的聯合晚報冷眼集亦哀嘆「不奢望小帝寶,只求安樂窩」!確是古今同嘆啊!嗚呼哀哉!
 
二、台北市「國民住宅」亦暴漲,高不可攀!
 
雖然國民住宅品質不佳,名聲不佳,就算台北市的精華地點,如位於大安區的成功國宅、大安國宅,當年推出的單價僅有七萬左右,亦然銷售遲緩,一般人寧可買民間蓋的房子。然而台北市這幾年拜都市更新之賜,愈是老舊住宅愈是鹹魚翻身,在市場推波助瀾的洪流之下,國宅價格連番暴漲,令人咋舌!
 
如成功國宅從民國74年的每坪6.7萬,漲到目前每坪57萬左右!大安國宅從民國74年的每坪7.1萬,漲到目前每坪60萬左右!平均年增率竟高達30%!
信義區的永吉國宅從民國71年的每坪4.5萬,漲到目前的每坪42萬左右,漲幅亦高達平均年增率30%!
中山區的興安國宅從民國74年的每坪6.2萬,漲到目前的每坪49萬左右!漲幅高達平均年增率29%!
 
都市更新在政策與政府極力推動下,由於台北市幾無建地,雖然都更完成日期曠日持久經年累月,許多個案因整合不易甚至遙遙無期,却在這波房地產景氣的熊熊烈火及炒作推動之下,價格亦連番上漲而成熊熊烈火!!國民住宅品質不佳無妨,老舊更無妨,愈是老舊愈是都市更新的最佳標的物!
 
原來台北市並非只有豪宅高不可攀,並非只有一般建物高不可攀,現在連當年最不受青睞的「國民住宅」亦是高不可攀!當年被罵個臭頭的國宅機關恐怕也會覺得匪夷所思與深覺無辜了!
 
 
.................................(本文刊載於現代地政雜誌每月專欄)
 

房地產分析專欄