2011年1月房地產分析>>孫中山的「平均地權」與當前的「貧富懸殊」!

2011年元月房地產分析
---孫中山的「平均地權」與當前的「貧富懸殊」
 
曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(中國文化大學 都市更新研習班 主任)
(崑山科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、房價地價繼續衝!
 
中華民國100歲了!雖然絕大部份的中華民國領土在民國38年都丟了,只剩台澎金馬,然而蕞薾小島能安然慶祝100歲生日,亦是談何容易啊!
 
而且,勤奮精進的臺灣人創造了許多傲人的成就,舉世滔滔,誰不知有「台灣」呢?筆者常經過創辦中華民國的「孫中山」的台北市「國父紀念館」,最近特別再進入瞻仰舉世皆知的革命家孫中山,竟看到廣場前及室內皆是滿滿人群,正「訝異」之餘,再注意觀察應都是不同城市的陸客,這不但是海峽兩岸和平及觀光開放的效應,大陸同胞同樣對孫中山有許多的景仰啊!
 
97年金融海嘯後,台灣房地產買賣移轉棟數立即從96年的414641棟衰退為379326棟(-8.5%),但98年即復甦為388298棟(+2.3%),99年406689棟又比98年成長4.7%!不但房市又恢復一片熱騰騰,更恐怖的是,房價與地價又拼命的往前衝!大家皆驚嘆,但房價與地價就是繼續衝!
 
法拍移轉棟數99年更是從98年的28713棟急劇大幅度衰退為13868棟!(-51.7%)亦是房市暢旺的另一佐證!
 
然而,如此不正常的上漲,其中涉及許多炒作因素,造成貧富懸殊愈來愈激烈,更讓人詬病與民怨的是稅負不公,政府却無力或不想改革,當年度土地買賣增值無需繳一毛錢的土地增值稅,即使其他要繳增值稅的土地,亦無須用「實價」課徵,只須依照政府「勞民傷財」調查出來却永遠估不準的「土地公告現值」來課徵即可!如此愚蠢的政策,不但民怨澎湃,亦是國際級的愚蠢笑話!
 
二、偏離事實甚遠的公告地價與公告土地現值
 
孫中山三民主義的核心在民生主義(即今所言拼經濟),而民生主義的核心則在「平均地權」,即希望能打破「富者田連阡陌,而貧者無立錐之地」的不公平不正常現象!吾人今日之「平均地權條例」及秉承孫中山的「平均地權」思想而來,只可惜走樣了而「軟弱無力」!
 
平均地權條例第26條規定:「直轄市或縣(市)政府對於私有空地,得視建設發展情形,分別劃定區域,限期建築、增建、改建或重建;逾期未建築、增建、改建或重建者,按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵二倍至五倍之空地稅或照價收買。
 
經依前項規定限期建築、增建、改建或重建之土地,其新建之改良物價值不及所占基地申報地價之百分之五十者,直轄市或縣(市)政府不予核發建築執照。」但課徵的依據是「地價稅基本稅額加徵空地稅」,然而地價稅的課徵基礎為「公告地價」,公告地價又比「公告土地現值」差之甚遠,更不要提真正的市價了。因此一般認為課徵空地稅並無多大嚇阻力,但也算正確的「孫中山」方向。
 
100年1月11日行政院核定廢止74年的「暫時停徵空地稅或照價收買」解釋令,授權地方政府課徵空地稅或採行「照價收買」。空地稅課徵的時間點及開徵標準為地方政府權限。依據法令,若課徵空地稅成效不彰,地方政府還可以採取照價收買的方式防止炒作。
 
法律上位的平均地權條例第26條竟被法律下位的行政命令「暫時凍結」了26年之久!下位有如此大的權力嗎?恐有違法越權之虞!行政院在強大民怨下,恢復了平均地權條例第26條,然而經過26年時空轉變,每年幾乎有選舉,各縣市長敢得罪財團地主徵「空地稅」甚至激烈手段「照價收買」嗎?恐怕很多人都搖頭不信了!
 
貧富懸殊---就這樣年復一年,愈拉愈遠!終將產生全民皆輸的社會不安!
 
 
 
........................(本文刊載於現代地政雜誌每月專欄)
 

房地產分析專欄