2011年2月房地產分析>> 房市續熱與「奢侈稅」的震撼!

2011年2月房地產分析
---房市續熱與「奢侈稅」的震撼!
 
曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(中國文化大學 都市更新研習班 主任)
(崑山科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、高速公路直衝8年的房市
 
這一波的房地產飛漲從民國92年上半年SARS之後開始啓動,直接開上高速公路,一路直衝,至今已八年,創台灣史上最久!最凶!其中並有「都市更新」主題插進來「火上加油」,台北市精華區連三十年的老舊房子都衝到每坪六十萬,更是跌碎八方的眼鏡!
 
今年年初,許多人亦多認為今年還會往前衝!股票上萬點更不是夢!但古人說「居高思危」,少數有識專家已感覺到今年下半年當差於上半年,下半年將轉折下滑!然而房價、地價漲太凶,就是建商也常常被嚇到,畢竟辛苦蓋房子是製造業與加工業的一種!去年台塑董座王文淵竟爾也被嚇到而不以為然的說「連我都買不起!」
 
2月初為農曆春節,拜天氣好之賜,不打烊的銷售工地,業績比去年還更佳!據悉,甲山林廣告、甲桂林廣告、海悅廣告、遠雄建設、信義代銷…等大型公司,在春節共售出逾100億的房子,其中以新北市新莊區、新店區最為熱絡!中南部建案則因台北返鄉民眾及歸國台商購屋,看屋人數倍增二倍,成交金額亦增加了五成之多!
 
以前不受青睞的低價地區---新莊,一年來新莊副都心房價每坪竟飆漲到50~60萬!新莊人最為跌足嘆息:「新莊人竟買不起新莊房子,這不是很悲哀的諷刺嗎?」
 
二、財政部提出「奢侈稅」草案的震撼力!
 
台灣貧富差距持續惡化,「富者愈富,貧者愈貧」,「朱門酒肉臭,路有凍死骨」,其關鍵原因乃在於所得稅制的不健全,造成高所得只需繳輕稅,甚至免稅負,而愈來愈多的閒錢乃又追逐房地產而迫使房價地價不斷大幅上昇,而成了「奢侈品」!成了十大民怨之首!房地產乃是「安居樂業」為最主要功能,而今竟成了奢侈品!廣大庶民何能承受?!
 
為改善貧富差距擴大問題,財政部長李述德2月24日赴總統府報告「特種貨物與勞務銷售稅」(奢侈稅)草案,獲得總統馬英九支持;馬英九認為,這項法案制定方向,既可達到社會公平原則,也符合社會期待。
 
該草案規定,凡是在短期頻繁買賣非自用房地產,要加徵10%~15%奢侈稅;購買三百萬以上的高級汽車、遊艇與私人飛機等,不論是否登記在個人或企業名下,均要加徵10%奢侈稅;購買五十萬以上高級俱樂部、高爾夫球會員證等,也要加徵10%奢侈稅。
 
為抑制投機客炒房,李述德指出,奢侈稅草案,參考新加坡購屋三年內轉售要額外課徵最高百分之三印花稅作法,鎖定短期頻繁買賣非自用房地產的投資客加重課稅,以打擊投機客。這項法案,對購買非自用住宅在一年內轉售者,除課徵土增稅、契稅外,對出售市價加徵課稅15%稅率;若在二年內轉售,則加徵10%稅率,此屬於「交易稅」,無論投資賺賠都要課稅。
 
行政院長吳敦義表示,希望在上半年完成課徵奢侈稅相關法案送審與審議,而能在7月1日實施!
 
該風聲一出立即「重擊」營建股,營建類股盤中重挫超過5%,終場收跌3.8%,居各類股之冠。法人認為,營建股線型已轉空,加上329檔期很可能落空,今年上半年恐無行情可期。
 
此奢侈稅力道最強的地方乃是房地產交易依照「實際交易價格」課稅,而非照原來的虛偽的「土地公告現值」與「房屋評定現值」課稅,亦即回到原來的公平基準,回到世界各國所採用的公平基準。
 
此案若通過執行,將成影響今年房地產的最大變數之一。

..........................(本文刊載於現代地政雜誌每月專欄)

房地產分析專欄