2011年3月房地產分析>>「海嘯寒風」般的「奢侈稅」!

2011年3月房地產分析
--- 「海嘯寒風」般的「奢侈稅」
曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(中國文化大學 都市更新研習班 主任)
(崑山科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
 
一、恐怖三月
 
對全世界來說,這是一個恐怖而動亂的三月。傳統上春暖花開的三月面對3月11日史上最烈的日本強震,並引發十公尺高浪恐怖大海嘯,福島核電廠毀壞及輻射甚至飄向鄰近國家到三月底都無能解決,以及利比亞的內戰,美歐聯軍的空襲利比亞狂人格達費;中國雲南省盈江縣的強震亦是造成慘重傷亡的損失……。
 
這一幕一幕透過電視螢幕每天都震驚了全世界!三月,是個不幸的血淋淋死傷遍野難以估計的月份!
 
三月的台灣不動產市場則完全籠罩在「奢侈稅」草案的影子威力下,雖只是「影子」,尚在立法院討論尚未通過,但已形成「颱風」,而有類似「海嘯寒風」之威力!!
 
2月24日開始發酵的「特種貨物及勞務稅條例草案」,亦即外界稱的「奢侈稅」條例,於3月11日行政院會通過!依據草案,持有兩年以內的非自用住宅房屋及座落的基地,將被課徵10%到15%的奢侈稅,若炒作依法得核發建照的都市土地,會被課以相同稅率的奢侈稅。
 
一定金額以上的小客車、遊艇、飛機、象牙、毛皮及家具,或高額的消費勞務,都將被課10%的奢侈稅。這個特種稅稅課收入將循預算程序,挹注社會福利及救助。行政院長吳敦義說,這具有改善所得分配的社會意義。
 
財政部長李述德表示,最近部分地區房價被不合理哄抬飆漲,這不是正常現象,因此想構建新的特種貨物與勞務稅,讓短期移轉非自用的住宅,讓它交易頻率能夠緩下來,許多高額的消費行為過於奢華,也透過課稅的方式,讓高物價帶動的奢侈感受有所回應。
 
李述德說,部分地區房價不斷上漲,是因為短期非自住的房屋的移轉頻率很大。依據資料,一年約有二、三萬件交易量,造成房價被哄抬。不動產的特種貨物稅的課稅的主體,是銷售不動產的所有權人,即賣方,賣方必須在訂約日之後30天內自動申報,如果未誠實申報,一旦被查獲,將被處以三倍稅額懲罰。
 
為避免錯殺無辜,草案訂有九項排除條款,讓合理、常態及非自願性的移轉不會被課奢侈稅,但另外再加上一項其他經財政部核定者的條款,讓財政部可以有裁量權,可以對未能規範到的樣態,核定不必課奢侈稅。
 
行政院會雖通過了「特種貨物及勞務稅條例草案」,但尚須送交立法院審議。若立法院能順利通過,最快也要七月一日方能實施。
 
 
二、橫掃全台的「奢侈稅」
 
台灣的不動產交易最被詬病的是並非以實價課稅,違反了世界各國以實價課稅的「公平原則」,台灣政府卻勞民傷財的設計了一套離實價甚遠的「土地公告現值」與「房屋評定現值」來課不動產稅,造成投機盛行,房價地價炒作甚為嚴重,貧富差距愈拉愈大,直可謂民怨沖天了!
 
而此次「奢侈稅」草案破天荒的對兩年內短期的不動產買賣以實價課徵10-15%的稅,雖僅是參酌與修改新加坡的作法,但立即擊中了炒作者投機客的要害!雖只是「影子武者」,立法院尚未通過,但已在全台引發地震,並產生類似「海嘯寒風」的威力。
 
3月份的媒體報導「奢侈稅」之威力可謂無日無之,類摘數則,即能知之:
3/1 「奢侈稅來襲!329房市檔期現烏雲」
3/5 「奢侈稅打房,329推案銳減」
3/11 「329檔 2成建商想縮手」
3/14 「奢侈稅,劍未出鞘,全台房市先淌血」
3/17 「奢侈稅效應,買房意願大降」
3/18 「打房衝擊,房市短期現盤整」
3/24 「新北市房價,5月打回原形」
3/25 「待售屋湧現,買家出價砍3成」
3/31 「房仲:看屋量縮逾5成」
3/31 「預售屋來客量、成交量斬五成」
 
不只奢侈稅「威風罩頂」,另外尚有大型行庫已調整房貸、土建融授信結構。包括土銀合庫台銀等不動產放款量市占前3大銀行,已全面緊縮房貸、土建融在內的不動產放款;以及各國稅局將於6月展開第2波查稅,鎖定預售率30%以上建案的預售屋交易,對於2年內轉手超過3次的成屋,列為2大查核重點。
 
金管會也於3月23日指出「將對銀行辦理專案金檢,如果發現有人頭戶申貸房貸,除了要求銀行提前收回相關貸款,對銀行行員和人頭戶也會分依銀行法45條和偽造文書罪移送法辦。」
 
台北市國稅局3月24日亦宣布「查獲黃勇義疑似利用36個人頭戶,在近4年內,買賣房地產交易940多戶(筆),交易量驚人,打破台北市國稅局的查核紀錄。廣受矚目房地產投資大戶「三黃一劉」查稅案,有重大突破。」
 
世界許多國家皆在「打房」,台灣政府打房一年,房價與地價卻愈打愈高,常被質疑是打假的,這次可是來真的了!
 
 
..........................(本文刊載於現代地政雜誌每月專欄)
 

房地產分析專欄