2011年7月房地產分析>>房市回溫與廣告量多寡

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(中國文化大學 都市更新研習班 主任)
(崑山科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、房地產廣告冷熱是景氣判斷指標之一
房地產廣告的多或寡是判斷當前房市是否景氣的重要指標之一。當普遍的建商與代銷商拼命砸大錢作報紙廣告與電視廣告時,則表示市場溫熱,因若無效則會立刻停止刊登,白花花的銀子豈能白白送給媒體享用,而若廣告願意繼續刊登,甚且量體愈來愈大時,房地產市場的溫度可想而知。
歷經奢侈稅的數月震盪後,七月的房市顯然已經回溫、熱溫。房價高高掛著。七月第一周的房市,因「陸客自由行」終於啟動,正是一個可運用的熱溫題材,廣告量即呈現擴增之勢,台中七期豪宅案「鄉林皇居」並包下台北六大報頭版版面以及電視廣告,密集轟炸!並請來大陸知名皇帝演員張鐵林代言,「朕即天下」的醒目標題!讓房市到處可見「皇帝」的蹤跡!七月每一周熱哄哄的廣告量,據統計,已攀升為今年的第二高紀錄,房市顯又恢復「生龍活虎」!
 
二、農民與農地的熊熊怒火
去年7月17日農民夜宿台北凱達格蘭大道抗議苗栗大埔怪手毀田事件後,農民的生存權、工作權、財產權以及捍衛土地正義再度熊熊燒起,但事情一直沒有良善解決,「土地徵收條例」草案修法亦停頓!致今年7月16日,農民再度重返凱達格蘭大道夜宿抗議!
台灣土地徵收政策浮濫,使大批農田成為炒地皮的標的,不但優良農地大量流失,危及國家的糧食安全,且又未以市價徵收農地,引發農民的不平與怨恨!根據內政部統計,地方政府常常好大喜功,舉著經濟開發的大旗下,從91年至99年區段徵收的土地竟高達4011公頃!是56年至90年間的2倍之多!等於平均一年徵收446公頃,相當於669個足球場!17.2個大安森林公園,然而,充滿民怨徵收後的土地却有許多未能有效利用而閒置,甚至許多地方利用成一堆蚊子館!可謂喪盡天良的政客!而如此浪費公帑,毀壞農田,竟無任何罰則!
 
三、以市價徵收土地不容置疑
土地徵收條例修法的重點之一為以「市價」徵收土地,而非「公告土地現值」。不然在賤價徵收私人土地下,未來變更土地用途之後的龐大地價飛漲,最易淪為炒地皮的良機。此次修法未過,使許多農民與學者氣結,然而現行的土地徵條例第三十條就不能依市價徵收嗎?恐對法理有誤會!該法第三十條規定「被徵收之土地,應按照徵收當期之公告土地現值,補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地,應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值,補償其地價。前項徵收補償地價,必要時得加成補償;其加成補償成數,由直轄市或縣 (市) 主管機關比照一般正常交易價格,提交地價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評定之。」觀其補償基準雖仍為「公告土地現值」,然卻也提到「必要時得加成補償」,而且其成數並無固定,但得比照「一般正常交易價格」,試問「一般正常交易價格」不正是市價嗎?我們的徵收單位難道不能依此標準徵收土地?被低價徵收土地的地主,難道不能以此來抗爭?而當雙方對市價有爭執時,已考了十年的「不動產估價師」不正是可派上用場?
89年2月2日距今才11年通過的「土地徵收條例」,其開宗明義第一條立法的核心不正是要保障私人財產嗎「為實施土地徵收,促進土地利用,增進公共利益,保障私人財產,特制定本條例。土地徵收,依本條例之規定,本條例未規定者,適用其他法律之規定。其他法律有關徵收程序、徵收補償標準與本條例牴觸者,優先適用本條例。」
更何況,有些農民愛其土地,對土地有很深的感情,並非政府以市價徵收,他們也願意搬遷啊!
 
四、美國西雅圖農民的心聲
二百多年前美國華盛頓的總統要徵收西雅圖某些農地,西雅圖酋長為此特發表過一篇演說(A Speech By Chief Seattle),特摘錄一部分,讓我們也一齊來傾聽同樣是農民的心聲:
華盛頓的總統傳話來,
說他希望買我們的土地。
但是,你們如何能買賣天空、買賣土地?
我們不懂這種想法。
……………………………
對我的人民而言,這片土地的每一部分都是神聖的。
每一根閃耀的松葉。
每一縷幽林中的土地。
每一塊草地。
每一隻鳴叫的昆蟲。
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如果我們把土地賣給你們,
你們必須牢記:它是神聖的。
清澈湖面上每一抹飄忽的倒影,
都在述說著
我人民生命中的經歷與回憶。
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所以,如果我們把土地賣給你們,
你們必須獨特且神聖地看待它,
讓人們能到這裡來,
品嘗含著花草甜味的風息。
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我們愛著這片土地,
像初生的孩子愛著她母親的心跳。
所以如果我們把土地賣給你們,
你們應愛它,一如我們愛它。
你們應細心看顧它,一如我們曾經做的。
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We love this earth
as a newborn loves its mother’s heartbeat.
So if we sell you our land,
love it as we have loved it.
Care for it as we have cared for it.
Hold in your mind the memory of the land as it is when you receive it.
 
...................................(本文刊載於現代地政雜誌每月專欄)

房地產分析專欄