2011年9月房地產分析>>房市景氣指標繼續下滑

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(中國文化大學 都市更新研習班 主任)
(崑山科技大學 不動產估價師學分班 主任)
 
一、9月下滑為今年的最低點
奢侈稅影響房市後的下半年,928檔期原為各方所寄望,然而受到國內外急轉直下因素的衝擊,房地產形勢不但沒有轉好,局面乃是更為嚴峻!
今年的房市,以全台建物買賣移轉棟數來看,第一高點落在元月的41974棟!第二高點落在3月的39328棟,以第一季房市的熱哄哄,各大房仲品牌皆全面看好今年,並在徵人廣告與開店家數作最大的宣傳與衝刺!
第三高點則落在5月的34545棟,然後在奢侈稅效應及國外因素的拖累下,局面只能以溜滑梯來形容,若以第三名5月的34545棟為基期,則6月下滑10%為31096棟 ,7月更下滑20%為28310棟,8月繼續下滑22%為26992棟!9月受到國外因素的拖累更大,作為領先指標的預售屋市場,原寄望的928檔期傳統旺月,建商與代銷公司看局勢不妙,推案量竟爾不但下滑還猛縮水為今年的最低點!
 
二、預售屋推案量嚴重縮水
北台灣乃是全台預售屋市場的重鎮與前導指標!根據住展雜誌的統計,今年北台灣預售屋推案量的最高點落在7月的755億,第二名為2月的719億,第三名為6月的601億(如附表),然而9月在全球股災影響下,9月的推案量猛縮為218億!亦即甚至不到第三名6月601億的4成!預售屋市場乃對市場景氣嗅覺最為敏銳的,9月房市不但無法寄望,甚至大幅下滑為全年的最低點,未來走勢可想而知!
 
三、國內外利空的消息
讓吾人回顧9月媒體的國內外大事,大都是利空啊:
1.國產局標地,市場氛圍轉淡,全省6筆地上權設定案標售,僅1筆以微幅
議價2.5%標出,5筆流標。 100.8.31
2.看空房市?建商售地潮再現。 100.9.18
3.8月股災重創豪宅市場,北市豪宅交易量較7月劇減60%,為2010年
以來單月最低量,房價也小幅下修至每坪112.6萬元。 100.9.24
4.美國新屋銷售在房市景氣久無起色下,連續第4個月下跌,並寫下6個月
來最大跌幅,為美國經濟惡化再添佐證。 100.9.27
5.歐債危機,台股失守7000點!收在6877點,創2年來收盤新低!
100.9.27
6.「末日博士」紐約大學教授羅比尼表示,美國和英國已經陷入第二次經
濟衰退,其他已開發國家也瀕臨衰退邊緣。 100.9.29
7.利空來襲,網路看屋下滑2成! 100.9.30
 
四、如何迎戰不景氣及「危機入市」
台灣房市的多頭已經走了八年,可謂史上最久,房價地價皆翻了好幾倍,有上必有下,有盛必有衰,當此全球股災全球衰退的趨勢下,台灣的房市與經濟更不能自外於這些波及,如何迎戰不景氣應才是未來房市與經濟的重點!
大陸的房市多頭更是走了十幾年,房價與土地租金更是翻了更多翻。大陸當局這幾年猛烈打房,奏效不大,然而現在亦已全面鬆動了:
1.打房終奏效,陸房價全面鬆動,溫州拋房逾百億,「金九銀十」成了逃
命潮。 100.8.28
2.北京房市hold不住了,量價齊跌,新建住宅均價下跌6.6%,秋季房展
十分冷清,業者打折求售。 100.9.17
3.房價拐點將至,下跌趨勢確立,8月房價逼近停漲。專家:狼真的來
了,9月開拐,明年見底。 100.9.20
4.陸房市旺季「金九銀十」泡湯,上海成交量近5年新低,北京房展人潮
少,估計年底房價明顯下跌。 100.9.27
5.信貸危機,溫州一天兩老闆跳樓,民企資金壓力加劇,倒閉潮持續蔓
延,市府動作慢半拍,一連串行動未見成效。 100.9.29
 
..................................(本文刊載於現代地政雜誌每月專欄)

房地產分析專欄