2011年10月房地產分析>>冷風續吹的十月房市

曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(中國文化大學 都市更新研習班 主任)
(崑山科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、兩岸房市齊冷
十月,是光輝十月,也是傳統的房市旺月,今年兩岸更是熱烈慶祝「辛亥革命100周年紀念大會」,中共中央總書記胡錦濤在「辛亥革命100周年紀念大會」演說時強調,「孫中山是偉大的民族英雄和偉大的愛國主義者,以及中國民主革命的偉大先驅。」
928房市檔期泡湯後,10月是否能有所期待呢?然而,歐美經濟情勢更為嚴峻,希臘搖搖欲墜,義大利步履蹣跚,股市持續下跌,台灣小島必然會受到波及,9月的房市冷風到了,10月更是續加大了。
十月的房市冷淡擴大為兩岸來看,則也是兩岸一齊冷!有媒體甚至形容為「房市双十黃金檔,超級冷」、「兩岸房市急凍」、「京滬房地產,黃金週慘」!中國實施嚴厲的房地產限購令後,上海中古屋市場衰退五成,房仲業店面關門超過8成!上海房仲公司從2010正旺的20000家衰退為目前的1300家左右!深圳今年中古屋亦衰退了8成,仲介公司已關掉了3000家!確真是兩岸房市齊冷啊!
 
二、土地正義與居住正義
十月也是總統選戰正夯的月份,十月二日,馬英九總統舉行「黃金十年,國家願景」第二波記者會,主題為公義社會與廉能政府,並強調施政主軸之一是維護居住正義。他指出,政府將逐步落實不動產交易實價課稅,這是馬總統首度在黃金十年政策中納入該項政策方向。
社會公義六大施政主軸,其中居住正義部分,馬英九強調要增加住宅供給,打擊短期炒作房地產,實施「奢侈稅」外,還有其他措施。例如推動限期建築及課徵空地稅;建構不動產交易時價登錄制度,資訊透明化,並配合時價登錄制度的建置,逐步落實不動產交易實價課稅,以及推廣與輔導不動產租賃服務產業專業化經營,建置成交案件資料庫。
財政部指出,交易資訊透明是實價課稅極重要的一步,將協調地方政府依據實價登記的交易資料,加速反應公告價格與市價的差距,促使土地增值稅、地價稅、房屋稅及所得稅,都能趨近市價課稅。
目前立法院正在審議的61項優先法案,關於房地產的即佔五項,即要修正「土地徵收條例」、「不動產經紀業管理條例」、「平均地權條例」、「地政士法」及「住宅法」,以能促進不動產交易價格資訊透明化,並以市價進行土地徵收補償。
房價、地價這幾年漲得太凶了,又不能公平課稅,使得這幾年貧富懸殊加劇,民怨太深。馬英九總統任期將屆滿,面臨連任的選戰大壓力,因此提出「居住正義」政策及「土地正義」政策!奢侈稅的力道目前仍在發威之中,短期投資客已銷聲匿跡了!
 
三、農業發展條例消滅農地創造豪宅
10月總統選舉,藍綠兩黨大衝突的議題則是民進黨副總統候選人蘇嘉全被國民黨立法委員邱毅踢爆在屏東的農舍大興土木蓋成違法的「豪華別墅」!並引發主管機關行政院農委會與屏東縣政府的對於該農舍是否違法的「各說各話」互踢皮球!民進黨並全面反攻,檢舉國民黨一些要員的農舍亦違法蓋成豪宅!
在2000年以前,台灣的農地乃嚴格管制不能賣給非農民,農地移轉還須申請「自耕能力證明書」。但2000年1月26日公布的「農業發展條例」却開了大門,只要是「自然人」皆可購買0.25公頃的農地,但是農地必須農用。然而自然人購買之後當然不是要「農地農用」,乃將申請建築之農舍蓋成長得「像別墅」。農夫在台灣早成低收入的弱勢族群,誰還要作農呢?而各縣市地方政府明知違法,亦是睜一隻眼閉一隻眼!
2000年1月26日公布的「農業發展條例」,根據該法第一條規定其立法目的「為確保農業永續發展,因應農業國際化及自由化,促進農地合理利用,調整農業產業結構,穩定農業產銷,增進農民所得及福利,提高農民生活水準,特制定本條例;本條例未規定者,適用其他法律之規定。」然而十年下來却完全走樣了!不但農業沒有永續發展卻嚴重萎縮,當然更談不上「增進農民所得及福利,提高農民生活水準」,反而是農民把一塊塊的優良農地便宜(相較於都市地價)賣給都市人,讓都市人在農地上蓋別墅(申請的建照却是農舍),利用假日到鄉間享受愜意的美麗田園生活!然而卻消滅了農地,汙染了農地。
農業發展條例通過後的農業產值不但年年下降(擁有台灣大部分土地面積的農地,目前的農業產值竟一路下降為台灣GPD的約2%!),而優良農地近十年來則不斷流失,還到處被蓋為豪華別墅、或集合式景觀農舍(即「集村」)、或淪落為工廠、及沒作廢水處理的大型養豬場…等等!實在令人遺憾與痛心不已!由於氣候的極端變異,糧食危機已成未來之嚴重趨勢,如何保護農地,恢復耕作,如何讓農民,有穩定合理的收入,是一嚴肅與嚴重的課題。
 
..................................(本文刊載於現代地政雜誌每月專欄)

房地產分析專欄